Bağışlanan gayrimenkulün vergisi olmaz

Soru: Beyaz eşya ticaretim dolayısıyla ticari kazanç gelir vergisi mükellefiyim. Büyükbabam tarafından 2012 yılında adıma bir gayrimenkul bağışlandı ve o dönemde intikal vergilerini beyan ettim ve ödedim. Bu bağışlanan gayrimenkulümü tapu değerinin çok üzerinde bir bedel ile 2014 yılında sattım. Bu satıştan elde ettiğim geliri beyan etmem gerekir mi?

Cevap: Gelir Vergisi Kanunu’na göre bağışlama yoluyla edinilen gayrimenkuller iktisabından itibaren 5 yıldan önce satılsalar bile satıştan doğan gelir vergiye tabi değildir. Ancak, gayrimenkuller bireysel mülkiyette olsa bile ticari işletmenin aktifine kaydedilir ise satış halinde ticari kazanç yönünden beyan gerekir. Bu nedenle gayrimenkul bağışlandıktan sonra ticari işletmenizin aktifine kaydedilmemiş ise ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkul olarak satışından doğan kazanç vergiye tabi tutulmayacaktır.

Beş yıllık sürenin tespiti önemli
Soru: 2005 yılında üyesi olduğum yapı kooperatifinden 2008 yılında kura çekimi ile dairemi teslim aldım ve taşındım. Kooperatif tarafından 2011 yılında ferdi kat mülkiyeti tapusu adımıza çıkartıldı. Bu gayrimenkulümün satışı halinde gelir vergisi ödenmesi söz konusu mudur?

Cevap: Gayrimenkulünüzü sattığınızda vergi doğup doğmadığının tespiti için 5 yıllık elde tutma süresinin dolup dolmadığının tespiti önemlidir. 2008 yılında kurası çekilen gayrimenkulünüz için 5 yıllık süre esasen dolduğundan satış durumunda gelir vergisi mükellefiyetiniz doğmayacaktır. Kooperatif yoluyla sahip olunan gayrimenkullerde kura çekimi sonucu adınıza çıkan daire, çekiliş tarihinde fiilen kullanımınıza bırakılmış ise kura çekiliş tarihi elde etme tarihi kabul edilir. Ancak, fiilen kullanım tarihini kooperatif tarafından verilen tahsis belgesi, teslim tutanağı ya da su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları gibi belgelerle ispatlamalısınız. Bu ispat yapılamadığı durumda kat mülkiyet tapu tarihiniz elde etme tarihi olacağından 5 yıl dolmadan yapılan satışta değer artış kazancı hükümlerine göre beyanname vermeniz gerekebilir.

Beş yıldan önce satılırsa vergi ödenir
Soru: Sahibi olduğum gayrimenkulü kuracak olduğum şirkete ayni sermaye olarak koyduğumda gelir vergisi ödemem gerekir mi?

Cevap: Gelir Vergisi Kanunu’na göre miras yoluyla veya bağışlama elde edilenler haricinde gayrimenkullerin beş yıldan önce elden çıkartılmasından doğan kazanç gelir vergisine tabidir. Kanunen elden çıkarma, satış yanında, gayrimenkulün ivaz karşılığında devir ve temlikini, trampa edilmesinin, takasını, kamulaştırılma ve devletleştirilmesi ile ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını da ifade eder. Bu nedenle söz konusu gayrimenkul 5 yıldan az süre ile mülkiyetinizde ise ayni sermaye değeri ile iktisap değeri arasındaki fark değer artış kazancı hükümlerine göre vergiye tabi olacaktır.

Tapu harcı emlak vergisinden az olmaz
Soru: Şahsım adına, projeden satın almış olduğum işyeri için KDV tutarı üzerinden tapu harcı ödemem gerekir mi?

Cevap: Harçlar Kanunu’na göre gayrimenkullerin satışında tapu harcı emlak vergisi değerinden az olmamak şartıyla fiili satış bedeli üzerinden hesaplanır. Ancak tapu işlemi sırasında tapu harcına esas değere katma değer vergisi tutarı dahil edilmeyecektir.

Harcamalar maliyet bedeline eklenir
Soru: 2011 yılında projeden natamam almış olduğum daireyi 2014 yılı içinde sattım. Bu daire için yapmış olduğum tadilat ve dekorasyon masraflarını alış maliyetime ekleyebilir miyim?

Cevap: Satın aldığınız gayrimenkul 5 yıllık süre dolmadan satıldığı için gelirinizin değer artış kazancı hükümlerine göre vergilendirilir. Satın aldığınız daire için tarafınızdan yapılan tadilat ve dekorasyon harcamaları da maliyet bedeline eklenecektir. Fiyat artış oranı %10’u aştığı durumda, oluşan yeni maliyetinizi üretici fiyatları endeksine göre endeksleme imkânınız da bulunmaktadır.