Müteahhitler belediyelere koştu!

Türkiye’de 1 Ekim tarihinden itibaren başlayacak yatay mimari dönemi müteahhitleri harekete geçirdi. Stüdyo dairelerin üretimine son veren, kat yüksekliğini sınırlayan ve emsal harici tüm alanlara yüzde 30 sınır getiren yeni düzenleme öncesinde müteahhitler, ellerinde yüksek katlı ve 1+0 daire planlarının da bulunduğu konut projelerine ruhsat çıkarmak için belediyelere akın etti. 

Ruhsatların 1 Ekim’e yetiştirilememesi durumunda projelerin planları da değiştirilmek zorunda kalacak. Bunu riske atmak istemeyen müteahhitler de yapı izinlerini üç ay içerisinde yetiştirmek için belediyelerin yolunu tutuyor. Çünkü, daha önce başvurusu yapılmış ancak henüz alınmamış yapı ruhsatları 1 Ekim’e kadar alınırsa, eski yönetmelik hükümleri uygulanacak.  Planların değiştirilmesine gerek kalmayacak. Müteahhitlerin ruhsat almak için uğraştığı milyarlık projelerde daire teslimlerine 2018 yılı sonundan itibaren başlanması hedefleniyor.

İstanbul’un her iki yakasına da dağılan söz konusu binalar, Anadolu Yakası’nda Ümraniye, Ataşehir, Üsküdar, Beylerbeyi, Kartal, Maltepe, Bağdat Caddesi, Kadıköy’de yoğunluk kazanıyor. Avrupa Yakası’nda ise Kağıthane, Beyoğlu, Fatih, Dragos, Esenyurt, Avcılar Ayazağa, Halkalı, Arıcılar, Kayabaşı, Veliefendi, Başakşehir, Gaziosmanpaşa ilçelerinde konumlanmış durumda.

Bu projelerin metrekaresine en ucuz Kayabaşı’nda 4 bin 500 lira fiyat biçiliyor. Yine ortalama 1+1 daire fiyatı en düşük 220-250 bin lira arasında. Kentsel dönüşümün simgesi haline gelen Fikirtepe’de metrekare fiyatlarında 7 bin 500-10 bin liralar konuşulurken, Topkapı bölgesinde de fiyatlar 8-9 bin lira arasında değişiyor. Diğer taraftan Resmi Gazete’de geçtiğimiz günlerde yayımlanan ve 1 Ekim’de yürürlüğe girecek “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” incelendiğinde, birçok değişikliği beraberinde getirdiği görülüyor.

Bunlardan biri emsal harici alana yüzde 30 sınır getirilmesi. Yeni düzenlemeye göre, parsel verilen inşaat hakkının suistimal edilmesini önlemek için emsal harici tüm alanların toplamı, inşaat hakkının yüzde 30’u ile sınırlandırılıyor.

Tüm cepheleri toprak altında gömülü olan otoparklar, emsal dışı bırakılıyor. Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parseller belediye veya bakanlık tarafından birleştirilecek. Mal sahipleri 3 ay içerisinde anlaşamazsa birleştirme işlemi söz konusu idare tarafından yapılacak. Yine İstanbul Boğazı gibi eğimli arazilerde yüksek katlı yapılaşma önlenecek. Planları Alanlar İmar Yönetmeliği öncesinde sektörde yaşanan gelişmeleri Karar’a değerlendiren bir gayrimenkul yatırımcısı, “Belediyelerde şu anda yoğunluk var.

Herkes 1 Ekim’den önce mevcut projelerine yapı ruhsatı almak için çalışıyor. Çünkü eski imarda kazanım daha fazla. Projesi olan herkes 1 Ekim’e kadar belediyelerdeki projelerini onaylatmaya uğraşıyor. Bu planlar arasında 1+0 projeler de var” dedi. Yönetmeliğin yürürlüğü girişinde sürenin uzatılmayacağını söyleyen sektör temsilcisi, “Bakanlığın bu yönde kesin talimatı var” ifadelerini kullandı. Belediyelerden ruhsat almak için en fazla yoğunluğun kentsel dönüşüm bölgelerinde olduğuna işaret eden sektör temsilcisi, şunları söyledi:

“Tüm belediyelerde yoğunluk var. Eski yönetmelikten faydalanmak isteyen tüm müteahhitler, belediyelerden bir an önce ruhsat almak için uğraşıyor. Avcılar’da, Beylikdüzü’nde, Anadolu Yakası’ında da Bağdat Caddesi’nde yoğunluk var.”

AVCILAR-BEYLİKDÜZÜ’NDE BAŞVURULAR  YOĞUN

TGM Trend Gayrimenkul Yatırım Genel Müdürü Hakan Erilkun, Planlar Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 1 Ekim’de yürürlüğe gireceğini hatırlatarak, “Belediyelerdeki ruhsat yoğunluğunun nedeni budur. 22 Mayıs 2014 tarihinden önce yapı ruhsatı almak için işlemlere başlanılmış olan ve bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce ve sonra yapılan başvurular Ekim 2017’ye kadar sonuçlandırılmak zorunda” dedi. Ekim 2017’den itibaren artık 1+0 daire yapımı yasaklandığından, ruhsat girişimleri başlatılan tüm projelerin, yasanın uygulama tarihi öncesinde başvurularının yoğunluk kazandığına işaret eden Erilkun, yeni yönetmeliğin getirdiği yenilikleri şöyle anlattı:

“Örneğin, yeni düzenlemeye göre, İfraz (ayırma) suretiyle yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz, cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez. Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesi (birleştirilmesi) mecburidir. Fiili teşekkül sebebiyle yola cephesi sağlanamayan parsellere; komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla yapı ruhsatı düzenlenebilir.”

BAKANLIK RE’SEN YETKİ KULLANMALI

İnder Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, 1 Ekim kaosunu engellemek için Bakanlık’ın re’sen yetki kullanması gerektiğini savundu. Durbakayım, sözlerini şöyle sürdürdü: “Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 2013 Haziran yüzde 25 Yönetmeliği’nin, dönüşüm sürecine girmiş olan projelere 1 Ekim 2017 tarihine kadar neticelendirilme şartı getirdi. Ancak dönüşüm sürecine giren, riskli bina tescili yapılarak tahliye tebligatları yapılan, hatta tahliyesi yapılan ve yıkılmış sitelerde müteahhit ve belediye yetkilerini aşan sorunlar, kat maliklerinin korkulu rüyası oldu. Vasi tayini, gaip malik, tebligat yapılamaması gibi art niyetli girişimler nedeniyle ruhsat başvurusu için gerekli şartları tamamlayamayan yükleniciler ve kat malikler, 1 Ekim 2017 tarihinden sonra büyük bir kaos sürecine girmekten ve projelerin ortada kalmasından büyük endişe duyuyor.” İNDER Başkanı Durbakayım, evleri yıkılmış, kiraya çıkmış kişilerde de mağduriyet oluşabileceğini ifade ederek sözlerini şöyle sürdürdü:

“Bakanlığımızın, böyle bir kargaşa yaşanmasına müsaade etmeyeceğine ve söz konusu yönetmelikte gerekli tadilatı yapacağına inanıyoruz.”