Sektörel
28 Oca 2014 12:52
Son Güncelleme: 10 Oca 2019 00:50
Konut satın alırken en önemli 4 nokta!
Kat irtifakı, kat mülkiyeti, krediye uygun ya da krediye uygun değil... Peki bu terimler ne anlama geliyor.
Alacağımız konutu seçerken yeri, konumu, fiyatı ve m2 büyüklüğünün
yanı sıra başka nelere dikkat etmemiz gerekiyor? Bu terimler ne
anlama geliyor? Tüm bunları derledik...
Türkiye'de konut satın alırken sadece bulunduğu semt, binanın nasıl inşa edildiği, fiyatı gibi faktörlerin yanı sıra kat irtifakı, kat mülkiyeti, iskan durumu gibi faktörlere de dikkat etmek gerekiyor. Özellikle satılık ilanlarında karşımıza çıkan bu terimlerin ne anlama geldiğine, konut alırken nelere dikkat etmemiz gerektiğine ilişkin bir çalışma gerçekleştirdik ...
1 İSKAN NEDİR? İskan oturma izni, yapı kullanım izni olup, gayrimenkulün tasdik edilmiş projesine uygun yapılıp bitirilmesi durumunda, ilgili belediyece verilen bir belgedir. Aslında suyun, elektriğin, doğalgazın, telefon ve kanalizasyon gibi hizmetlerinin bu belgeden sonra verilmesi gerekir. Ama işler hiç de öyle yürümeyebiliyor. İnşaatı yapan firma, ya inşaatı tasdikli projeye uygun yapmamış; ya da imara uygun yapmış, ancak kanuni prosedür ve ona bağlı harçlardan ve sigorta primleri gibi vesair giderlerden kaçınabilir ve ciddi bir iskan sorunu ile karşı karşıya bırakabilir.
2 KAT İRTİFAKI NEDİR? İmarlı bir arsanın imar durumuna uygun bir inşaat projesi yapılır ve ilgili belediyece tasdik ettirildikten sonra, inşaatın temel ruhsatı alınır. Temel kazınıp inşaata başlanır ve bodrum kat veya su basmanı çıktıktan sonra, belediye temel üstü inşaat yapım izni ve ruhsatı verir. Bu noktada dikkat etmek gerekir. İnşaatın bu aşamasında, yani daha ortada inşaat yok iken bağımsız bölümlerin kat irtifakları kurulabiliyor ve kat irtifaklı tapular çıkarılabiliyor.
3 KAT MÜLKİYETİ NEDİR? İmarlı bir arsa üzerine ve o arsanın imar durumuna uygun inşaat projesi yaptırılır ve ilgili belediyece onaylanır. İnşaat projesi onaylanmış ve onaylı projeye sadık kalınarak yapı yapılıp bitirilir ve ilgili belediyeye iskan raporu için müracaat edilir. Belediyenin ilgili birimi inşaatı yerinde inceler resimlerini çeker, projeye uygun yapılmış ise iskan belgesini verir ve bu belge ile tapu dairesinden kat mülkiyetine geçilmiş olur. Kat mülkiyeti alınmış gayrimenkul imar mevzuatına uygun yapılmış kusursuz bir yapı demektir. Uzmanlar 'gayrimenkulün iskanı alınmamış ise hiç uğraşmayın' uyarısında bulunuyorlar. Çünkü genelde onaylı projenin dışına çıkılmış, yani inşaatın şema ve şekli değişmiş veya inşaatın alanı büyütülmüş oluyor. Bu durumda da belediyenin iskan belgesi vermesi artık mümkün değildir. Bu ancak genel bir imar affı ile mümkün oluyor. Bu durumda uğraşmanıza gerekte yoktur, çünkü her türlü hizmeti zaten almaktasınız. Bununla birlikte iskanı alınmamış olan kat irtifak tapulu konutlara bankalar konut kredisi veriyor.
4 KAT İRTİFAKI MI? KAT MÜLKİYETİ Mİ? Kat irtifakı ile kat mülkiyeti, genelde çoğu kişinin kafasında soru işaretlerine yer açmaktadır. Bu iki terimin karışmasından doğan ufak sorunlar ise bazen büyük aksaklıklara neden olabiliyor. İnşa edilecek yapıların, ayrı veya tek başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına 'kat İrtifakı' deniyor. Kat irtifakının kurulabilmesi için, ana yapı henüz tamamlanmamış olmalı ve yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır. Ayrıca maliklerin tümünün isteği ile yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulması gerekir. Kat mülkiyeti ise, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre kurulan bir mülkiyet türü oluyor. Arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türü olarak tanımlanıyor. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı talep üzerine, kat mülkiyetine çevrilebilir.
Gayrimenkul alırken şunlara dikkat edin:
• Bina tamamlanmış ise, belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınıp alınmadığı kontrol edilmeli. İskan, ruhsatlı binalar için ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren belgedir.
• Eğer bina halen inşaat aşamasında ise, inşaat ruhsatının geçerlilik süresi içinde olup olmadığı kontrol edilmeli. Ruhsat süresi iki yıl içinde inşaata başlamak şartıyla toplamda beş yıldır.
• Eğer yapı inşaat aşamasında ise, firmanın güvenirliği mutlaka kontrol edilmeli. Hatta kat karşılığı alınmış ise, sözleşmelerini incelemekte, teknik şartnameleri kontrol etmekte yarar var.
• Kanunları ve mevzuatlara hakim, bölgesinde etkili, konusunda uzman bir emlak müşaviri sizleri doğru bir şekilde yönlendirebilir.
Ekonomist
Türkiye'de konut satın alırken sadece bulunduğu semt, binanın nasıl inşa edildiği, fiyatı gibi faktörlerin yanı sıra kat irtifakı, kat mülkiyeti, iskan durumu gibi faktörlere de dikkat etmek gerekiyor. Özellikle satılık ilanlarında karşımıza çıkan bu terimlerin ne anlama geldiğine, konut alırken nelere dikkat etmemiz gerektiğine ilişkin bir çalışma gerçekleştirdik ...
1 İSKAN NEDİR? İskan oturma izni, yapı kullanım izni olup, gayrimenkulün tasdik edilmiş projesine uygun yapılıp bitirilmesi durumunda, ilgili belediyece verilen bir belgedir. Aslında suyun, elektriğin, doğalgazın, telefon ve kanalizasyon gibi hizmetlerinin bu belgeden sonra verilmesi gerekir. Ama işler hiç de öyle yürümeyebiliyor. İnşaatı yapan firma, ya inşaatı tasdikli projeye uygun yapmamış; ya da imara uygun yapmış, ancak kanuni prosedür ve ona bağlı harçlardan ve sigorta primleri gibi vesair giderlerden kaçınabilir ve ciddi bir iskan sorunu ile karşı karşıya bırakabilir.
2 KAT İRTİFAKI NEDİR? İmarlı bir arsanın imar durumuna uygun bir inşaat projesi yapılır ve ilgili belediyece tasdik ettirildikten sonra, inşaatın temel ruhsatı alınır. Temel kazınıp inşaata başlanır ve bodrum kat veya su basmanı çıktıktan sonra, belediye temel üstü inşaat yapım izni ve ruhsatı verir. Bu noktada dikkat etmek gerekir. İnşaatın bu aşamasında, yani daha ortada inşaat yok iken bağımsız bölümlerin kat irtifakları kurulabiliyor ve kat irtifaklı tapular çıkarılabiliyor.
3 KAT MÜLKİYETİ NEDİR? İmarlı bir arsa üzerine ve o arsanın imar durumuna uygun inşaat projesi yaptırılır ve ilgili belediyece onaylanır. İnşaat projesi onaylanmış ve onaylı projeye sadık kalınarak yapı yapılıp bitirilir ve ilgili belediyeye iskan raporu için müracaat edilir. Belediyenin ilgili birimi inşaatı yerinde inceler resimlerini çeker, projeye uygun yapılmış ise iskan belgesini verir ve bu belge ile tapu dairesinden kat mülkiyetine geçilmiş olur. Kat mülkiyeti alınmış gayrimenkul imar mevzuatına uygun yapılmış kusursuz bir yapı demektir. Uzmanlar 'gayrimenkulün iskanı alınmamış ise hiç uğraşmayın' uyarısında bulunuyorlar. Çünkü genelde onaylı projenin dışına çıkılmış, yani inşaatın şema ve şekli değişmiş veya inşaatın alanı büyütülmüş oluyor. Bu durumda da belediyenin iskan belgesi vermesi artık mümkün değildir. Bu ancak genel bir imar affı ile mümkün oluyor. Bu durumda uğraşmanıza gerekte yoktur, çünkü her türlü hizmeti zaten almaktasınız. Bununla birlikte iskanı alınmamış olan kat irtifak tapulu konutlara bankalar konut kredisi veriyor.
4 KAT İRTİFAKI MI? KAT MÜLKİYETİ Mİ? Kat irtifakı ile kat mülkiyeti, genelde çoğu kişinin kafasında soru işaretlerine yer açmaktadır. Bu iki terimin karışmasından doğan ufak sorunlar ise bazen büyük aksaklıklara neden olabiliyor. İnşa edilecek yapıların, ayrı veya tek başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına 'kat İrtifakı' deniyor. Kat irtifakının kurulabilmesi için, ana yapı henüz tamamlanmamış olmalı ve yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır. Ayrıca maliklerin tümünün isteği ile yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulması gerekir. Kat mülkiyeti ise, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre kurulan bir mülkiyet türü oluyor. Arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türü olarak tanımlanıyor. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı talep üzerine, kat mülkiyetine çevrilebilir.
Gayrimenkul alırken şunlara dikkat edin:
• Bina tamamlanmış ise, belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınıp alınmadığı kontrol edilmeli. İskan, ruhsatlı binalar için ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren belgedir.
• Eğer bina halen inşaat aşamasında ise, inşaat ruhsatının geçerlilik süresi içinde olup olmadığı kontrol edilmeli. Ruhsat süresi iki yıl içinde inşaata başlamak şartıyla toplamda beş yıldır.
• Eğer yapı inşaat aşamasında ise, firmanın güvenirliği mutlaka kontrol edilmeli. Hatta kat karşılığı alınmış ise, sözleşmelerini incelemekte, teknik şartnameleri kontrol etmekte yarar var.
• Kanunları ve mevzuatlara hakim, bölgesinde etkili, konusunda uzman bir emlak müşaviri sizleri doğru bir şekilde yönlendirebilir.
Ekonomist