Uzmanların gözünden mortgage ve avantajları

Mortgage, konut sahibi olmak için satın alınacak konut üzerine ipotek koyularak kullandırılan ve vergi avantajı sağlayan bir finansman şeklidir.

Mortgage, Konut sahibi olmak için satın alınacak konut üzerine ipotek koyularak kullandırılan ve vergi avantajı sağlayan bir finansman şeklidir. 18 yaşını aşmış, talep ettiği kredinin taksitlerini ödeyebilecek şekilde gelirini belgeleyebilen ve geçmişte olumsuz krevdi performansı olmayan kişiler, kat mülkiyet veya kat irtifak tapusu bulunan ve tapusunda sorun olmayan konutların satın alımı için Konut Kredisi kullanabilir.

Küçük birikimlerle de Ev sahibi yapıyor

Konut satın alımınızı tümüyle peşin ödeme ile finanse etmekte zorlanıyorsanız, daha ufak bir peşinat ödeyebilir ve Konut Kredisi kullanarak kalan tutarı uzun vadede ödeyecek şekilde taksitlendirebilirsiniz. Kullanılan uzun vadeler ve avantajlı Faiz oranları sayesinde aylık taksitlerin önemli ölçüde düşürülebilmesi sebebiyle bu sistemden pek çok yerde "Kira öder gibi konut sahibi olmak" diye bahsedilir. Yani para biriktirip bu sırada da Kira ödemek yerine istediğiniz hemen eve sahip olur ve belirli bir vade boyunca Kredi taksidi ödersiniz.

Vergi avantajı sağlıyor

Diğer banka kredilerinde aylık olarak ödenecek Faiz üzerinden yapılan BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) ve KKDF (Kaynak Kullanımı Destekleme Fonu) kesintileri mortgage sisteminde uygulanmaz, böylece vergi avantajı sağlanır.

Uygun faiz oranları

Konut teminatlı bir Kredi olduğu için bankalar konut kredisinde diğer bireysel kredilere göre daha uygun faiz oranları sunarlar.

Beklenmedik sürprizleri azaltıyor
İpotek teminatlı bir sistem olması sebebiyle banka SPK lisanslı konut değerleme uzmanları ile çalışarak satın alacağınız konutun ekspertiz değerini belirler, gerekli tapu ve ruhsat kontrollerini yaptırır. Konutunuzu bu sistem yoluyla finanse ederek satın aldıktan sonra beklenmedik sürprizlerle karşılaşma ihtimali önemli ölçüde azalır.

Düşük peşinat ve taksit seçeneği
Konutu yatırım amaçlı satın alıyorsanız peşinatınızı ve aylık taksitlerinizi olabildiğince düşük tutabilir, böylece yatırımınızın toplam finansman maliyetini azaltabilirsiniz. Sabit faizli, değişken faizli, artan taksitli, azalan taksitli, ara ödemeli gibi farklı ödeme planları ile gelir durumunuza ve isteğinize göre şekillendirerek ödemelerinizi yapabilirsiniz. Böylece faiz maliyetinizi ve aylık ödemelerinizi isteğinize göre ayarlayabilirsiniz.

Refinansman ile faizi azaltabilirsiniz
Türkiye'deki konut kredisi sisteminde oldukça yaygın olarak kullandırılan sabit faizli Krediler ile taksitleri ödeme vadeniz boyunca ne ödeyeceğinizi bilerek sabit bir taksit tutarı ödersiniz. Ancak faizler düştüğünde uygun faiz oranları ile refinansman yapabilir ve faiz maliyetinizi azaltabilirsiniz. Bunun için kalan anaparanız üzerinden yüzde 2 erken ödeme cezası ödemeniz gerektiğini hatırlatmakta fayda var.
Konut kredisi ile birlikte yaptırılan konut ve DASK gibi sigortalar tüketiciler için ek masraf olarak görülse de, yakın zamanda yaşadığımız Van depreminde olduğu gibi afet durumlarında tüketicileri koruyor.

Eva Gayrimenkul Değerleme Direktörü

Zuhal Balsarı

Faizlerin yukarıya yükselmesi yönündeki dalgalanmalara karşı, kişiyi koruma özelliği olan Mortgage sisteminde, sabit faizli kredi kullanılabildiği gibi değişken faizli kredi kullanabilme imkanı da vardır. Mortgage sistemi, kendi içinde kredibilite yaratabilen bir sistem olarak düşünülmüştür. Mortgage kredisi sağlayan kuruluşlar, birincil piyasalarda kredi kullanan tarafa imzalattıkları sözleşmeleri menkulleştirip, ikincil piyasalarda bir yatırım aracı olarak başka yatırımcılara satabilmekte ve likidite sorunlarını bu şekilde çözebilmektedirler.

Uzun vadeli taksit imkanı
Bu sistem, günümüzde faizlerin düşmesi, vadelerin uzaması ve ürün çeşitliliğinin artması gibi avantajlar sunması yanında genişleyen yelpazesi ile toplum tarafından benimsenerek potansiyel olarak kullanılabilir hale gelmektedir. Sistem, İnşaat sektörünün canlanması ile yeni ve sağlıklı konut ediniminin temellerini oluşturmakta, toplumun bilinçlenmesinde de oldukça etkili olmaktadır. Ayrıca konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alım-satım işlemlerindeki koşulların kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır.

Kira öder gibi Ev sahibi olma fırsatı
Güncel hayatta her bireyin mortgage kredisi kullanmayı gerektiren farklı ihtiyaç ve beklentileri olabilir. İşleyişte, mortgage sistemi, kira öder gibi, aylık bütçeyi sarsmayacak rakamlarla ev sahibi olmanın yollarını açan bir sistemdir. Ancak bununla birlikte bireysel ihtiyacın finansmanına yönelik, konutun ipotek alınması sonucu kullandırılan mortgage kredileri de mevcuttur. Ev alımı dışında bireysel ihtiyacın finansmanına yönelik olan bu tip mortgage kredileri, sadece resmi olarak Türkiye'de ikamet eden gerçek kişiler tarafından kullanılmaktadır. Yeni çıkan Mütekabiliyet Yasası'na paralel olarak, konut satın alma amaçlı mortgage kredisi, Türkiye'de ikamet edip etmediklerine bakılmaksızın yerli ve yabancı tüm gerçek kişilerce kullanılabilecektir.


Mortgage kredisi kullanmak için bankaya başvuran kişinin, öncelikle kredi kayıt bürosu kayıtları incelenmektedir. Bu incelemelerde kişinin, son 2 yıl içerisinde yasal veya idari takibe düşen ödenmemiş kredisi tespit edilmesi durumunda mortgage kredi talebi reddedilmektedir. Mortgage kredisi talebinde bulunan kişinin, yaş sınırı, kredi başlangıcında en az 18, vade tarihinde ise sabit ödemeli mortgage kredileri için en fazla 70, artan taksitli mortgage kredileri için ise üst yaş sınırı 60 olması istenmektedir.

KKDF ve BSMV yok
Bu sistemin kredi kullanan tarafa sağladığı birçok yarar vardır. Kredi kullanan kişi, ev satın alma amaçlı mortgage kredisi kullandığı vakit, Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) ve Banka Sigorta Muamele Vergisi (BSMV)'den muaf olmaktadır. Yakın gelecekte ise ülkemizde, mortgage kredisi kullanan ücretlilerin mortgage kredilerine ait faiz ödemelerinin gelir vergisi matrahlarından düşülerek gelir vergisi indirimi sağlanması planlanmaktadır.

Birikiminizi değerlendirebilirsiniz
Mortgage kredisi faiz oranları şu anda aylık yüzde 1-1,5 civarındadır. Taşınmazın, mortgage kredisi ile alınması durumunda, kişinin mevcut nakit birikimleri, mortgage faiz oranlarından daha yüksek getiri oranlı farklı yatırım alternatiflerinde değerlendirilebilinir…

Konut edinimi için başarılı bir sistem
Mortgage kredilerinde dikkat edilmesi gereken en önemli nokta ise, borçlanılan tutarın kişinin aylık gelirinin yüzde 30 'u ya da maksimum yüzde 40'ı oranında olmasıdır. Çünkü aylık olarak ödenen kredi taksit tutarı ile 10 ya da 20 yıl hayat geçirileceği unutulmamalıdır. Tüm koşullar sağladığı vakit, mortgage, taşınmaz edinimi için oldukça başarılı bir sistemdir.