2011 Yılında Emlak Yatırımcıya Ne Kazandırdı

2011 gayrimenkul yatırımcıları açısından nasıl bir seneydi? Kaç markalı konut projesi satışa çıktı? Ne kadar konut satıldı? Yıl içinde toplam kaç kişi konut kredisi kullandı? Mortgage sektörünün durumu nedir? Herkesin merak ettiği bu sorulara cevap aradık.

2011 yılına piyasalar faiz oranlarının dip yaptığı seviye ile girmişti. Sonrasında faiz oranlan yükseldi. Bu yükseliş eğilimi yılın ilk yarısı hareketlendirdi. İkinci yanda ise faiz oranlan yüksek olduğu için piyasalar durgundu. GYODER'in 2011 gayrimenkul sektörü değerlendirme raporuna göre, 2011 yılında yüzde 10 büyüyen inşaat sektörü, yıl içinde gerçekleşen özel sektör inşaat harcamalarının yanı sıra 1.9 milyon kişilik istihdamla da rekor seviyeye ulaştı. 2012 yılı öngörülerinde ise Türkiye ekonomisinde . büyümenin yavaşlayacağı düşünülüyor ve ekonomi genelinde yüzde 4, inşaat sektöründe ise yüzde 6-7 arası büyüme bekleniyor. Öte yandan, satışa çıkardıktan projelere alıcı bulmak için birbiriyle yarışan firmalar, bu seneyi iyi kapattıklarını, 2012'den de umutlu olduklarım söylüyorlar. Biz de 2011'in son haftasında, bu yılın gayrimenkul yatırımcıları açısından nasıl kapandığım ele aldık.

Tapudaki bürokrasi sıkıntısı
2011 yılında gelişmiş ülke konut sektörlerinde iyileşmenin oldukça zayıf kaldığını söyleyen Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, "Türkiye'de kamunun 2011 yılında ekonomideki soğutma çabalan çok belirgin ve ardı ardına gelen önlemlerle kendini gösterdi. Munzam karşılıkların artınlmasıyla başlayan bu hızlı ve keskin önlemler zinciri, konut kredilerindeki büyüme hedefine daha kontrollü erişimin sağlanması yolunda önemli bir adım oldu" diyor. Ancak nispeten daralma yaratan bu önlemler zincirine rağmen yeni konut projelerinin hızım koruduğunu ve konut satışlannm sürdüğünü söyleyen Erilkun, en önemli sorunlardan birinin tapu işlemlerindeki bürokrasi olduğununda ısrarlı. Bir takım yasal düzenlemelerle hafifletilmeye çalışılan tapu dairelerinde hala 200'ün üzerinde sürecin devam etmesinin büyük sıkmtı yarattığım söyleyen Erilkun, "Devletin rolü, işlemlerde düzen yaratmak olduğu kadar, işlemlerin kolaylığım da sağlamak olmalıdır" diyor.

Ticari gayrimenkulde özellikle büyükşehirlerde dalgalı bir seyir izleyen verimlilik, konutta yılın her çeyreğinde yükselen ve hızlı artan bir grafik izledi. Dönemlere göre incelemek gerekirse 2011'in birinci çeyreğinde yaklaşık 92 bin konut saüşı gerçekleştirildi.

2010 yılının ilk çeyreğinde bu sayı yaklaşık 86 bin idi. Dolayısıyla ilk çeyrekte yüzde 6'lık bir büyüme görüldü. Emlak sektörünün en hareketli iki döneminden biri olan Nisan - Haziran döneminde en hızlı büyüme grafiğine ulaşıldı. 2010 yüı Nisan-Haziran döneminde 90.900 olan konut satışlarında sayı, 2011 Nisan-Haziran döneminde yüzdel8'lik bir artışla 108 bin'i aştı. Özellikle büyükşehirlerde yaz döneminde konut satışlarının nispeten yavaşlama tablosu 2011'de yaşanmadı. 2010 yılı yaz döneminde 102 bin konut satıldı, bir önceki yılın aynı dönemine oranla yüzde 21,57 oranında arüş gösterdi.

Ticari hareketli konut durgun

2011 yılının ilk çeyreğinde canlanan dinamikler ile inşaat sek¬törünün yeni bir döneme girdiğini söyleyen GYODER Başkanı ve Yeşil GYO Genel Müdürü Işık Gökkaya, inşaat sektöründe yaşanan yüzde 14,8lik büyümenin temel sebebinin özel sektörün devam eden ve yeni yatırımlarından kaynaklandığı mesajmı veriyor. İnşaattaki büyümenin önemli oranda ticari gayrimenkuldeki canlılıktan beslendiğini, konuttaki durgunluğun ise devam ettiğini söyleyen Gökkaya, ticari gayrimenkul sektöründe canlanma ve kiralama taleplerinde artışın devam edeceğini belirtiyor.

Bakanlık çalışmaları hızlanacak
"2012 yılında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın attığı somut adımlan daha çok göreceğiz" diyen Gökkaya şöyle devam ediyor: "Ülkemizde kentsel dönüşüm, deprem önlem uygulamalan, imar transferleri, imar haklarının menkulleştirilmesi, mütekabiliyet yasası gibi enstrümanların oluşturulması için çalışmalar yapılmaktadır. Bunlarla ilgili çalışmaların 2012 yılında daha da hızlanacağı görüşündeyiz. Aynca sektörde kurumsallaşma arttığı takdirde büyüme de yabana yatırımlar da artacaktır. Yüzde 15-20'lerde büyümesi beklenen inşaat sektöründe 2011 yılının ilk çeyrek göstergeleri de bu beklentiyi doğrular nitelikte gelişmiştir. Güçlü iç talebin etkisiyle gayrimenkul sektöründeki canlılığın artarak istikrarlı bir seyir izleneceği ve yatırımların artacağı öngörülmektedir."

Satışlar nasıldı?
Konut piyasasında satışların, yılm ikinci yansında çok daha hızlı ve verimli olduğunu söyleyen Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, bu durumun nedenini şöyle açıklıyor: "Ekonomik göstergelerin yam sıra 2011 için öngörülen ruhsatlandırma çalışmalarının 2010 yılının son çeyreğinde gerçekleştirilmesidir. Kamu sektöründe çok hızlı gerçekleştirilen bir operasyonla bu çalışmaların büyük çoğunluğunun 2011 yerine 2010 yılının son üç ayında tamamlanmasıyla yılın ük altı ayında satışlarda artış yaşandı. Nitekim munzam karşılıklarda yapılan yeni düzenlemelere rağmen konut kredileri büyüklüğünün yılın ilk yarısında 66 milyar dolara yaklaşmasının nedenlerinden biri de budur. Tam da bu nedenle konut kredileri bu dönemde artış eğilimine girmiştir. 2010 yılının son çeyreğinde olduğu gibi, ruhsatlandırma hareketinin piyasaya olumlu yansımalanyla 2011'in son yansında da bu yönde büyük bir gelişme yaşandı. Haziran-Eylül döneminde 175 bine yakın ruhsatlandırma yapıldı. Ancak kredi faizlerindeki yükselişin sürmesi nedeniyle bu dönemde kredili konut alımlarında nispeten durulma görülmektedir. Yaz döneminin de etkisiyle son ok yıldaki en düşük kredi kullanım seviyesi u yıl yaşanmıştır."
Kiralar yüzde 5 arttı
Kiralama fiyatlarında ciddi bir yükselme görülmediğini söyleyen Erilkun'a göre, bazı bölge¬lerde talep yoğunluğu nedeniyle özellikle nitelikli konut projelerinde yer bulma sıkıntısı, fiyat artışlannı beraberinde getiriyor. Erilkun, "Örneğin proje merkezi olan Halkalı'da geçen yıl 600 TL civarında seyreden 2+1 dairelerde bu yılsonunda 850 TL'ye kadar çıktı. Merkezi bölgelerde ise kira seviyelerinde yüzde 5'lik bir artış görüldü" diyor.

11 yeni alışveriş merkezi açıldı
Ticari emlakta özellikle yılın ilk yansında yaşanan olumlu ekonomik göstergelerle paralel olarak Haziran- Aralık 2011 döneminde ticari gayrimenkulde büyük bir hareketlilik yaşandı. 2011 yılının ilk döneminde tüketim harcamalannda büyük bir artış görülmeye başlandı. Erilkun, bu oranın bir önceki yıla göre yaklaşık, yüzde 20 civannda olduğunu söylüyor ve şöyle devam ediyor: "Artan satın alma gücünün harcamalara yansımasıyla ülkemizde perakende sektörü olağanüstü bir canlılık yaşayınca özellikle yabancı yatınmcılann Türkiye'ye ilgisi artmaya başladı. Nitekim 2011'in ikinci yansında Türkiye'de 11 adet yeni AVM açıldığı görülmektedir. AVM cirolarındaki ciddi artışın nedeni de işte budur. Bunun sonucu olarak Türkiye'de AVM'lerde toplam pazarlanabilir alan 7 milyon metrekareye yaklaşmıştır. Geçtiğimiz yıl, AVM çokluğu ve pazar potansiyelinin çok fazla bölünmesinden dolayı yaşanan maliyet krizi ile pek çok AVM'nin, kiracılarla kira değil cirodan pay şeklinde anlaşmaya gittiğini, bazı AVM'lerde kira bedellerinde artış yerine ciddi oranda düşüler yaşandığını ve pek çok AVM'de kiracılarm AVM'yi terk etmelerine kadar varan ciddi problemler yaşandığı görülmüştü. Bu yılki şaşırtıcı olumlu ivmeden ötürü AVM kiralarında ciddi meblağlara ulaşılmaktadır."

ilk yarı yavaş olacak sonra yükselişe geçecek
"Türkiye ekonomisi 2011'de çok iyi bir performans gösterdi" diyen Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkam Altan Elmas, sektördeki büyümenin arkasında hem ihracat artışı hem de iç piyasa dinamilderinin performansı olduğunu düe getiriyor. Elmas, ''Doğrudan yabana yatırımlar Türkiye'ye artık ucuz işçilik avantajı için gelmiyor. İç pazarın büyüklüğü, genç nüfusun talepkâr potansiyel yatırım kararını belirliyor. Ayrıca sadece ülkemize değü tüm Ortadoğu ve Türkî Cumhuriyetler, Balkanlar velhasıl Osmanlı coğrafyasına hitap etmek için ülkemize yatırım yapıyorlar" eliyor. Türkiye büyüme rakamları için aşın ısınma yorumları yapanlar için, "Çin'in 20 yıldır yüzde 10'dan fazla büyümesini gözümüzden kaçırmaya çatışıyorlar" diyen Elmas sözlerine şöyle devam ediyor: "Sürekli tüketici ve yatırımcının güvenini sarsmaya dönük yorumlar yapılıyor. Sanki Türkiye'nin bu ortamda kendileri küçülürken büyümesi ve küresel bir aktör olmasını engellemeye çalışıyorlar. 2012 yılının ilk yansı muhtemelen biraz yavaşlayacak, ikinci yarıdan itibaren tekrar ivmelenecektir. Ben 2012'de Türkiye'nin en az yüzde 5.5-6 oranında büyümeye ulaşacağım düşünüyorum. Faizlerin mevcut yüksek seyri ve tüketici, konut, otomotiv kredi faizlerinin yükselmesi biraz yavaşlatacaktır. Gayrimenkul sektörü ise tüm bu dinamiklere üaveten Van depreminin tekrar gündeme getirdiği sağlam ve yaşanabilir konutlara bir an önce geçilmesinin getirdiği ivme ile hareketini korumaya çalışacaktır. İstanbul'da acilen 1 milyon, Türkiye'de ise 5 milyon konutun yıkılıp yenilenmesi gerekiyor. Kentsel dönüşüm hamlesi ve insanımızın yeni ve sağlam konuta geçme isteği, sektörün de bunu kampanya ve cazip ödeme kolayhklanyla desteklemesiyle gayrimenkul sektörü 2012'yi de iyi bir büyüme ile geçirecektir."
Ödeme kolaylıkları sağlandı
2011 yılının sektörün hareketli olduğu bir yıl olduğunu dile getiren Eroğlu Yapı Satış ve Pazarlama Direktörü Aybars Kızılsencer, bu hareketlilikten doğan avantajların da direkt yatınmcıya yansıdığı görüşünde. Kızılsencer, "Çok proje lanse edildi. Her bütçe ve zevke uygun projeler gördük hep birlikte. Ödeme kolaylıklan sağlandı. Öte yandan iyi projelerin de belirgin bir şekilde diğerlerinden ayrıştığını gördük 2011 yılında. 2011 Türkiye ekonomisinin istikrar sergilediği bir yıl oldu. Bu tabii ki sektöre de yansıdı" diyor. "Bu yıl içinde hayata geçirdiğimiz projelerde iyi satışlar bekliyorduk ve öngörümüzde yanılmadık" diyen Kızılsencer, "Veriler 2011 yılında gayrimenkul sektöründe yüzde 10 büyüme gösteriyor. Yani satışların 2011'de düştüğünü söyleyemeyiz. Yine de 2011'e baktığımızda satışları en fazla konut kredisi faiz-oranı artışlarının etkilemiş olabileceğini söyleyebiliriz. Özellikle faiz oranlarının yüzde 0,74 - 0,76 bandmdan, yüzde 1,30 -1,50 bandma yükselmesi kredili alımlarda pazar genelinde satışların düşmesine neden oldu. Ancak markalaşmış, güçlü firmalar bunu yatırımcıya yansıtmadı" diyor.

2012 müşteriyle yüzleşme yılı
2012 yılının sektörün genelinde başlanılmış projelerin teslimlerinin yoğun olacağı bir yıl olduğunun altım çizen Kızılsencer, "2012'de 2010 yılındaki kadar çok firmanın sektöre giriş yapacağını sanmıyoruz. Markasını oturtmuş firmaların hâkim olacağı bir yıl olacak 2012. Geçen yıllara oranla daha az proje göreceğiz bu yıl. Bu anlamda sektörel olarak baküdığında taleplerde de daralma görülebilir. Ancak markasını oturtmuş firmalar, bu daralmayı yatırımcıya yansıtmayacaktır. Yani doğru projeye yönelen yatırımcı 2012'den de kârlı çıkacaktır" diyor.

Takipteki konut kredilerinde düşüş
Bireysel kredilerin takibe dönüşüm oram 2010 yılsonunda yüzde 4,1 iken 1 puan gerileyerek Eylül 2011 itibarıyla yüzde 3,1 olarak gerçekleşti. Bu dönemde konut kredilerinin değişimine bakıldığında yüzde 1,4'ten yüzdel'e gerilediği gözlendi. Bu oran, bireysel krediler içerisinde en düşük takibe dönüşüm oranı. Karşılaştırmak gerekirse, kredi kartı alacaklarında yüzde 8'den yüzde 6,5'e, taşıt kredilerinde yüzde 6'dan yüzde 3,9'a, ihtiyaç ve diğer tüketici kredilerinde ise yüzde 3,7'den yüzde 2,6'ya gerilediği gözleniyor.

Alternatif yatırım araçları ne kazandırdı?
Vadeli mevduat 2011 yılı için mevduatta örneğin yüzde 8,50 oran ile bir hesaplama yapıldığında; 100 bin TL ile mevduat hesabı açan bir mudi 8.500TL faiz kazancı sağlamış oldu. Bu kazancın yüzde 15'ine karşılık gelen tutar olan 1.275 TL, stopaj vergisi olarak kesintiye uğradığı için, müşterinin eline 7.225 TL geçmiş oldu. Yani 1 Ocak 2011 'de 100 bin TL ile vadeli hesap açan bir vatandaşın, 1 Ocak 2012'de hesabındaki bakiye 107.225 TL olacak.

Konut piyasası hareketliydi
2011 yılında en hareketli senesinin konut piyasaları açısından geçtiğini söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Genel Müdürü Işıl Dinçer, özellikle yılın son çeyreğine kadar olan dönemde kredi faiz oranlanndaki bankalar arası rekabetin tüketiciye olumlu yansıdığını ve konut alımlarında etkili olduğunu dile getiriyor. "Yılın ikinci yansında faiz oranlanndaki yukan yönlü artış, konut piyasasındaki yavaşlamada en büyük etken olarak karşımıza çıkıyor" diyen Dinçer, bu dönemde konut geliştiricilerinin kendi finansman modellerini yaratarak konut alıcısını elde tutmaya yönelik girişimlerinin de gündeme geldiğini söylüyor.
2011 yılının otel yatınmlan için de altın çağ olduğunu söyleyen Dinçer, Türkiye'de faaliyet göstermekte olan uluslararası zincir otel işletmecileri farklı segmentlerdeki markalan ile de bu yıl pazarda yer almaya başladıklarının altım çiziyor. Budununun sektöre sadece ulusal değil uluslararası markaların da inancım net bir şekilde gösterdiğini belirten Dinçer, "Diğer taraftan özellikle İstanbul için doluluk oranlarının belli bir standartı yakaladığı ve oda fiyatlarının da geçtiğimiz yıllara kıyasla artış trendini bu yıl için yakaladığım görebiliyoruz. Anadolu kentlerinde de otel yatırımlarının devam ettiğini, bu anlamda yerli otel yatınmcılannın da zincirleşerek diğer kentlere yayılma eğiliminde olduğu bu yılın sektör açısından diğer önemli bir gerçeğidir" diyor.
2012'debizi neler bekliyor?

TSKB Gayrimenkul Değerleme A,Ş Genel Müdürü Işıl Dinçer, "2012 de bizi nelerin bekleyeceğine baktığımızda 4 ana başlığın gayrimenkul piyasalarındaki her kesim için ciddi derecede önemini koruyacağı ve gündemde olmaya devam edeceği aşikar" diyor ve şöyle devam ediyor: "1) Kentsel Dönüşüm 2) Yabancılara Gayrimenkul Satışı 3) 2B Arazilerinin Satışı 4) Bina stoğunun depreme dayanıklı hale getirilmesi, şeklinde olacağım düşünüyorum.

Konut piyasalarında ise belirleyici rollerden biri kuşkusuz kredi faiz oranlan olacak. Faiz oranlanndaki aşağı yönlü hareket konut alımlarına bir ivme kazandırabilir. Nitekim mevcut piyasa koşullarında konut geliştiricisinin aynı zamanda kendi finansmanını sağlamasının uzun dönemli bir çözüm olamayacağı düşünülüyor. Konut piyasalarındaki çok ciddi oyuncuların ciddi projeleri görücüye çıkartmak için doğru zamanı bekledikleri bir dönemde 2012 de yine özellikle İstanbul'daki belli bölgelerde bir rekabetin yaşanacağı bu rekabette müşteri çekmek anlamında en önemli etkenin proje lansman rakamlarının olacağı düşünülüyor."

Mortgage sektörü yılı 70 milyar TL ile kapatıyor
Konut kredisi pazarı yüzde 35 gibi çok hızlı bir büyüme gösterdiği 2010 yılının 57,3 milyar TL hacimle kapatmıştı. 2011 yılının ilk ansında da hızım koruyan azar yüzde 16'hk büyüme ile 6,7 milyar TL bakiyeye ulaştı, ılın ikinci yarısında yavaşlama önemine girilmesi nedeniyle, azar sadece yüzde 4 oranında büyüyerek 0 milyar TL seviyesinde kaldı. Akbank ireysel Bankacılıktan Sorumlu Genel Müdür ardımcısı Galip Tözge'ye göre bu yavaşlama ııce içeriden, sonra dışarıdaki gelişmelerden aynaklandı. Ekonomi yönetiminin cari açığı azaltmak için 2011 yılının başından îri almış olduğu tedbirler sonucunda redi maliyetlerinin artması, konut kredisi iz oranlarında da özellikle yılın ikinci îyreğinden itibaren artış meydana getirdi, izge, "Özellikle Mayıs-Haziran aylarının mut satışlarında mevsimsel canlılık inilmesi nedeniyle, yılın üçüncü çeyreğine ıdar artan faiz oranlarına rağmen konut edişi artışında bir yavaşlama görülmedi, füncü çeyrekten itibaren ise, dünya :onomisinde yaşanan dalgalanmalar ve mıpa'daki borç krizi nedeniyle yaşanan ir ve faiz oranlarındaki belirsizlikten ötürü, keticiler konut gibi büyük etiketli alımlarım telemeye başladı ve konut kredilerinde ciddi yavaşlama görüldü. Kasım ayında, yram tatilinin de etkisiyle talebin çok düşük pretmesi, ilgili dönemde pazarın bir miktar çülmesine neden oldu. Aralık ayında da vaş seyir devam etti" diyor.

2012'de mortgage sakin geçecek
Tözge, "2012 yılında ekonominin 1  yüzde 4 büyümesi bekleniyor. 2011 yılındaki yüzde 9,6'hk büyümenin ardmdan bu rakam ekonominin oldukça yavaşlayacağı anlamına geliyor. Konjonktürel yapısı nedeniyle, ekonomik büyüme zamanında toplam büyümenin üzerinde büyüyen inşaat sektörü, yavaşlama zamanlannda da daha fazla daralma gösteren bir sektör. Bu nedenle, 2012 yılındaki makroekonomik beklentilere paralel olarak, konut sektörünün son iki seneye nazaran yavaş seyredeceğini söyleyebiliriz. Konut sektörüne paralel olarak konut kredileri sektöründe de sakin bir seyir bekliyoruz" diyor.

410 bin kişi konut kredisi kullandı
Türkiye Bankalar Birliği'nin açıkladığı 3.çeyrek sonuçlarına göre, 2011 yılının ilk dokuz aylık döneminde toplam 335 bin kişi konut kredisi kullanarak ev sahibi oldu. İlk iki çeyrekte yaklaşık 130'ar bin kişi konut kredisi kullanırken 3. çeyrekte bu rakam 75 bin kişiye düştü. 2010 yılında toplam 452 bin kişi konut kredisi kullanmıştı. 2011 yılının ikinci yarısındaki yavaşlama ile bu rakam 410-420 binde kalacak gibi görünüyor.
Konut kredisi kullanmak için uygun zaman mı?

2012 yılında konut fiyatlannda artışın sımrh kalacağım öngören Galip Tözge, "Konut sektörünün küresel ekonomiler ve ülkemiz ekonomisinde yaşanan sıkıntılara rağmen, yenileme ihtiyacı, artan nüfus, yabancı ülke vatandaşlanmn talepleri, kentsel dönüşüm ve yeni ulaşım projeleri nedeniyle orta ve uzun vadede olumlu bir seyri olacaktır. Konut satış fiyatlarının, 2008 krizi öncesindeki seviyesine de henüz dönmüş olmaması da orta uzun vadede fiyatların artacağım göstermektedir. Bu nedenle, konut fiyatlannın daha sakin seyredeceği 2012 yılında uzun vadeli konut yatırımı yapmak isteyen yatırımcılar açısından bir fırsat olduğunu söylemek mümkün" diyor.

Faiz oranları ciddi yükselişe geçti
2010 yılsonunda 10 yıla kadar vadelerde yüzde 1'in altında seyreden konut kredisi faizleri 2011 yılsonu itibariyle 5 yılda yüzde 1,25 yüzde 1,30, 5 yıl üzeri vadelerde ise yüzde 1,30 yüzde 1,35 bandına gelmiş durumda. 2012 yılında, kredi maliyetlerini artına özel bir uygulama beklemediklerini söyleyen Tözge, "Küresel ekonomideki gelişmelerin, parite ve faiz oranlarına yansımasını izleyeceğiz. 2011 yılında TL en çok değer kaybeden para birimlerinden oldu. Güçlü Amerikan Doları enflasyon üzerinde baskı oluşturuyor. TC Merkez Bankası, bu nedenle dolar kurunu korumak için önlemler almaya devam ediyor. Bugüne kadar bu önlemler başardı oldu. Hassaslaşan piyasaların açıklanan verilere tepkisi zaman zaman sert olabilse de, 2012 yılında da ekonomi yönetimimizin proaktif yaklaşımının piyasalan sakinleştireceğini düşünüyoruz" diyor.
Hürriyet Emlak/Seda Tabak