Konut Haberleri
11 Ağu 2014 11:37
Son Güncelleme: 10 Oca 2019 01:39
Kiraları da sıcak bastı!
Her yıl, yaz mevsiminin gelmesi ile gayrimenkul piyasasında kiralık konutlara yönelik bir talep artışı olmaktadır. Peki, yaz dönemlerinde kiralık konutlara talebin artmasına neden olan etkenler nelerdir?
Her yıl, yaz mevsiminin gelmesi ile gayrimenkul
piyasasında kiralık konutlara yönelik bir talep artışı olmaktadır.
Peki, yaz dönemlerinde kiralık konutlara talebin
artmasına neden olan etkenler nelerdir?
Yaz mevsiminde kiralık konutlara yönelik talepteki artışın temel nedeni toplumun büyük bölümünün evlilik, atanma/tayin ve üniversite kazanma gibi nedenler ile aynı anda kiralık konut arayışına girmesidir.
Yeni evlenen çiftler, yeni atanan ya da farklı şehirlere tayin olan devlet memurları ile üniversiteyi kazanan öğrenciler başta olmak üzere toplumun büyük bir kesiminin yaz mevsiminde kiralık konut arayışı içine girmesinden kaynaklanan bu talep yoğunluğu, bu yıl da gayrimenkul sektörünü etkilemektedir.
Geçmiş yıllardaki yoğunluğa ek olarak konutları kentsel dönüşüm kapsamında olan kişiler ile komşu ülkelerdeki olumsuzluklar nedeniyle ülkemize gelen sığınmacıların da kiralık konut arayışına girmiş olması kiralıklara olan talebin tavan yapmasına neden olmuştur.
Ülke nüfusunun yaklaşık yüzde 65’i kiracı konumundadır. Kiralık konuta en çok talep gösteren kesimleri devlet memurları, alt-orta gelirli çalışanlar ve öğrenciler olarak sıralayabiliriz. Belirli periyotlarda başka illere tayin olan devlet memurları, bu nedenle konut satın almaktan çok kiralamayı tercih etmektedirler. Aynı şekilde üniversiteyi bitirene kadar 4-5 yıllık bir süre için başka bir şehirde ikamet edecek olan üniversite öğrencilerinin de tercihi kiralık konutlardır. Alt ve orta gelirli çalışanlar da konut satın almak için gerekli birikimi yapamadıkları için kiralık konutları tercih etmektedir.
Yaz: Memurlara Tayin, Çiftlere Düğün Mevsimi
Ülkemizde yaklaşık 3 milyon kamu personeli bulunmaktadır. Devlet Personel Başkanlığı verilerine göre, memur yoğunluğunun en fazla olduğu ilimiz Ankara iken, bazı kamu kurumlarının İstanbul’a taşınmasını öngören proje tamamlandığında İstanbul’un Ankara’yı geçeceği varsayılmaktadır. Yaz aylarında öğretmen, asker, polis ve sağlık memurları başta olmak üzere 200 bini aşkın memur başka illere tayin olmaktadır.
Aileleri de hesaba katıldığında yaklaşık 500 bin kişinin bu süreçten etkilendiği söylenebilir. Devlet memurlarının atama tercihlerinde doğudan batıya doğru bir hareketlilik söz konusudur. Ankara, öğretmenlerin atamalarında en çok tercih edilen il olurken, Başkent’i sırasıyla Antalya, İstanbul, İzmir ve Bursa izlemektedir.
Ülkemizde düğünlerin büyük bölümü yaz aylarında yapılmaktadır. Her yıl yaklaşık 600 bin evlilik gerçekleşirken bunların yüzde 90’ı için yaz mevsimi tercih edilmektedir. Yeni konut satın alanlara ya da ailelerinin yanında yaşayacak olanlara oranla kiralık konutu tercih eden çiftlerin sayısı daha yüksektir. Bu bağlamda, evliliklerin de yaz mevsiminde kiralık konutlardaki talep artışını etkilediği söylenebilir.
Öğrenci Evleri
Ülkemizde eğitim veren 180 civarındaki devlet ve vakıf üniversitenin 77’si nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu 3 şehrimizde yer almaktadır. Türkiye’de 3 milyonun üzerinde üniversite öğrencisi bulunurken, İstanbul, Ankara ve İzmir’deki toplam üniversite öğrencisi sayısı 1 milyon civarındadır.
2014 yılında gerçekleştirilen Lisans Yerleştirme Sınavı sonrası tercih yaparak üniversiteyi kazanan 922 bin 275 öğrenci ve buna ilaveten ek kontenjandan atanacak öğrencilerle birlikte yaklaşık 1 milyon öğrenci yeni bir hayata başlayacak.
Bunlardan ikamet ettikleri şehirlerdeki üniversiteleri kazanan öğrenciler ile açık öğretimi kazanan yaklaşık 200 bin öğrenci dışında kalan bölümü, konaklama ihtiyaçları için çözüm arayışına başlayacak.
Öğrenci yurtları ilk tercihler olurken, yeterli kontenjanın olmaması ve daha rahat bir ortam sunması gibi nedenlerle birçok öğrenci, arkadaşları ile birlikte tutacakları kiralık konutlarda yaşamaya başlayacak. Bu noktada üniversiteyi yeni kazananlar kadar, mezun olduktan sonra iş hayatına atılarak yeni bir hayat kuran gençlerin de genellikle yaz döneminde kiralık konut arayışına girdiklerini unutmamak gerekir.
Kentsel Dönüşüm Kiracıları ve Suriyeliler
Son yıllarda gayrimenkul piyasasına etki eden farklı etkenler de söz konusudur. Kentsel dönüşüm projeleri ve Suriyeli sığınmacılar bunların başında gelmektedir. Bu iki faktör, mevsime bağlı kalmaksızın genel talebe etki eden iki önemli unsurdur.
Ülke genelinde yaygınlaşan kentsel dönüşüm çalışmalarının da kiralık konut talebindeki artışa büyük etkisi olmuştur. Kentsel dönüşüm kapsamında evleri yıkılan vatandaşlar, geçici süre ile kiralık konutlara yerleşmektedir. Kentsel dönüşüm kapsamında vatandaşlara kira yardımı da yapılmaktadır. Türkiye genelinde kira yardımı almak için yaklaşık 6 bin başvuru yapılmıştır.
Son yıllarda kiralık konut piyasasına etki eden bir diğer önemli faktör de Suriyeli sığınmacılar olmuştur. İçişleri Bakanlığı Türkiye’deki Suriyeli sayısını 1 milyon 385 bin olarak açıklamıştır. Başlangıçta sığınmacıların büyük bölümü sınıra yakın illerimizde kendileri için kurulan kamplara yerleştirilmişti.
Maddi imkanları iyi olan Suriyeliler ise kiralık konutlara yöneldi. Zamanla sınır kentlerimizdeki Suriyeli sayısının artmasına paralel olarak, Büyükşehirlerimize göç eden Suriyeli sayısı da arttı. Resmi kayıtlara göre İstanbul 330 bin, Gaziantep 220 bin, Hatay 190 bin ve Şanlıurfa 170 bin Suriyeliye ev sahipliği yapıyor. Ankara’da 30 bin, İzmir’de de 13 bin Suriyeli bulunuyor.
Lojman ve Öğrenci Yurtları
Barınma ihtiyaçlarının karşılanması çerçevesinde devlet memurları için lojman, üniversite öğrencileri için de yurt gibi alternatif seçenekler bulunmaktadır. Başta Milli Savunma Bakanlığı, Emniyet genel Müdürlüğü, Milli Eğitim ve Sağlık Bakanlıkları olmak üzere, Kamu tarafından memurlara tahsis edilen lojman sayısı 250 bin civarındadır.
Türkiye lojman sayısı bakımından birçok ülkenin önünde yer alırken, son yıllarda lojmanların satışı ile kaynak yaratılmaya çalışılmaktadır.
Ülkemizde kamuya ait 370 civarında öğrenci yurdu bulunurken, özel yurtların sayısı 5 bine yaklaşmaktadır. 500 binin üzerinde öğrenci bu yurtlarda ikamet etmektedir. Devlete ait ve özel yurtlarda kalan öğrenci sayısı İstanbul’da 40 bin, Ankara’da 30 bin ve İzmir’de 20 bin civarındayken, Konya’da 37 bindir.
Türkiye, lojman ve öğrenci yurtları sayısı açısından önemli bir seviyededir. Ancak bu rakamlar ihtiyacın karşılanması noktasında yeterli olmamaktadır.
Taşrada da Sorun
Kiralık konut sorunu sadece büyükşehirlerimize özgü değildir. Özellikle son yıllarda yurt genelinde yaygınlaşan üniversite ağı ile Anadolu’daki birçok küçük il ve ilçemizde de fakülte ve meslek yüksek okulları açılmaktadır. Öğrenciler için yapılan yurt ve benzeri yapıların ihtiyacı karşılayamadığı durumlarda, bu il ve ilçelerimizde de kiralık konutlara yoğun bir ilgi olmakta ancak yeterli sayıda kiralık konut bulunmamasına bağlı sorunlar yaşanmaktadır. Memur sayısındaki artış da bu bağlamda değerlendirilebilir. Mevcut memur sayısının yüzde 40’ı son 10 yılda atanmıştır.
Tüm bu etkenler bir araya geldiğinde artan kiralık konut ihtiyacı karşılanamamaktadır. Belirlenen kira ücretleri, kiralık arayışında olan kesimlerin ödeme imkanlarını zorlar niteliktedir. Kira bedellerinde geçtiğimiz yıllara oranla önemli artışlar meydana gelmektedir.
Yeni Borçlar Kanunu ile gayrimenkul sahiplerinin sözleşme yenileme dönemlerinde kira bedellerinde yapacakları artışı sınırlandırılmıştır. İlgili kanunun 344. maddesine göre yeni sözleşmedeki kira bedeli, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçememektedir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanabilir. ÜFE oranları her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanmaktadır. Ağustos 2014 tarihinde TÜİK tarafından açıklanan oranlara göre, kira bedellerinde yapılacak artış yüzde 9,46 oranından yüksek olamamaktadır.
Kiracıyı koruyan bu maddeye rağmen Yeni Borçlar Kanunu’nda yer alan ve gayrimenkul sahiplerinin 10 yılını doldurmuş kiracılarının sözleşmelerini 3 ay öncesinden ihtarname göndermek koşulu ile feshedebilmesini içeren madde kira artışlarının önünü açmaktadır. Temmuz 2014 itibari ile yürürlüğe giren madde ile 10 yılını dolduran kiracısını gerekçesiz çıkarma hakkına sahip olan gayrimenkul sahipleri, yeni yapılacak sözleşmelerde yüksek kira bedelleri talep edebileceklerdir.
Kiralık konutlara olan talebin giderek artması, yeni geliştirilen projelerde satış seçeneğinin tercih edilmesi ve yeni yasal düzenlemeler göz önünde bulundurulduğunda geçen yıla göre artış gösteren kira bedellerinin önümüzdeki dönemde de artmaya devam etmesi beklenmektedir.
GAYRİMENKUL SAHİPLERİ VE KİRACILARIN YENİ HAKLARI
Yaz döneminde kiralık konutlara ilginin artmasına bağlı olarak, birçok bölgemizde kiralık konut bulamama sorunu yaşanmaktadır.
Taleplerdeki artışın, fiyat artışlarını da beraberinde getirdiği bu dönemde, ev sahibi ve kiracıların son yıllarda yapılan yasal düzenlemeler hakkında bilgi sahibi olmaları çok daha önemli hale gelmiştir. Özellikle 2012 yılında yayınlanan yeni Borçlar Kanunu ve Kira Hukuku Hükümleri ve bu hükümlerin yakın dönemde yürürlüğe giren uygulamaları gayrimenkul sahipleri ve kiracılar için oldukça yenidir.
Gayrimenkul kiralarına ilişkin düzenlemeleri içeren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlükten kaldırılarak, aynı tarihte yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu ile Kira Hukuku Hükümleri düzenlenmiştir. Eski kanunda yer alan düzenlemelerin büyük bölümü yeni Borçlar Kanunu’na aktarılırken, bazı ek düzenlemeler de yapılmıştır.
Bu düzenlemelerden bazıları, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olmasına rağmen Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile yürürlüğe girdiği tarihten 2 yıl sonra uygulanması kararı alınmıştır.
10 Yıl Düzenlemesi
1 Temmuz 2014 tarihinde yürürlüğe giren kiracı ve gayrimenkul sahibi ilişkilerini belirleyen düzenlemeye göre; kiracılar belirli süreli sözleşmeleri bitmeden en az 15 gün önce aksini bildirmedikçe, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Bu durumda gayrimenkul sahibi, süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sonlandıramamaktadır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, gayrimenkul sahibi ise sözleşme başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin birer yıllık aralıklarla yenilenmesi sonucu uzama süresinin 10 yılı bulması durumunda, gayrimenkul sahibinin sürenin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması halinde sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirmesi mümkün hale gelmiştir.
1 Temmuz 2012′de 10 yılını tamamlamış olan kira sözleşmeleri, 1 Temmuz 2014′te artık hükmünü yitirmiş ve gayrimenkul sahipleri 3 ay önce kiracısına noterden ihtarname göndermek koşulu ile başka bir neden ileri sürmeksizin tahliye isteyebilmektedir.
Gayrimenkulün Kusursuz Teslimi
Gayrimenkul sahibi, gayrimenkulü sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun şekilde kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Gayrimenkul sahibinin bu yükümlülüğü sözleşme ile değiştirilememektedir.
Buna göre gayrimenkul sahibi kiraya verdiği taşınmazı temiz ve sözleşmede belirtilen kullanım amacına uygun (Konut/işyeri) bir şekilde teslim etmek zorundadır. Yeni Türk Borçlar Kanunu, kiralanan gayrimenkulün kusurlu teslim edilmesi halinde oluşacak sorunlara yönelik bazı değişiklikler içermektedir.
Gayrimenkul sahibi, kiraya verdiği gayrimenkul ile ilgili kiracısına yanıltıcı bilgi vermiş veya malı kusurlu teslim etmiş ise kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı olduğu gibi, bu ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesini talep etme hakkı da bulunmaktadır. Aynı durum gayrimenkulün teslim edilmesinden sonra ortaya çıkan kusurlar söz konusu olduğunda da geçerlidir. Kiracı gayrimenkul sahibinden kusurun giderilmesini istediği halde kusur giderilmezse, kiracı tazminat ya da kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilecektir.
Ayrıca kiracı kusuru kendisi gidererek, masrafları kira bedelinden de düşebilmektedir. Ortaya çıkan kusurun, kiralanan gayrimenkulün kullanım elverişliliğini ortadan kaldırması durumunda kiracı kiralamış olduğu gayrimenkulün benzerini talep edebilir ya da sözleşmeyi feshedebilir ancak bu durumda ödemiş olduğu kira bedellerinin iadesini isteyememektedir.
Kiracı kira sözleşmesi sona erdiğinde gayrimenkulü nasıl aldıysa o şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Bunu yerine getirmeyen kiracı aleyhine tazminat davası açılabilmektedir. Kira sözleşmesinin bitmesi durumunda, kiralanan gayrimenkulün sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararların giderilmesi dışında, kiracıdan başka bir tazminat istenemeyecektir. Bir diğer düzenleme ise, kira sözleşmesi süresince, gayrimenkulde kiracı veya gayrimenkul sahibi tarafından değişiklik yapılmasına ilişkindir.
Yeni Türk Borçlar Kanunu, gayrimenkul sahibine kiralanan gayrimenkul üzerinde, kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapabilme yetkisi verdiği gibi; kiracıya da, kiraya verenin yazılı rızasını almak şartıyla gayrimenkulde değişiklikler yapabilme yetkisi tanımaktadır.
Kiranın Ödenmemesi
Yeni düzenleme ile kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, sonraki kira bedellerinin muaccel sayılacağına dair anlaşmalar geçersiz sayılmıştır. Kiracının kira borcunu vaktinde ödemediği durumlarda, gayrimenkul sahibi kiracıya 30 gün içerisinde ihtarname gönderir. Bu ihtara rağmen kira bedeli ödenmez ise kiracıyı tahliye edebilmektedir.
Maddi olarak zor duruma düşen kiracı, iflas vb. gibi maddi durumunu etkileyen olumsuzlukları belgelediği takdirde kira sözleşmesini feshederek, kira bedellerini ödemekten kurtulabilmektedir. Gayrimenkul sahipleri, kira borcunu ödemeyen ve kaçma hazırlığında olduğundan şüphelenilen kiracının malları aleyhine hapis hakkı kullanılabilecektir.
Kira sözleşmesinde tarafların, sözleşmenin yenilenmesi hali için, ileriki yıllar için kira bedelini kararlaştırmaları, kararlaştırılan bedelin bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemesi şartıyla geçerli sayılmıştır. Kira bedelinin döviz olarak belirlendiği durumlarda, kira bedeli beş yıl süresince değiştirilememektedir.
Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra gayrimenkulün el değiştirmesi halinde, yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelecek ve kira bedeli de yeni malike ödenecektir. Bir diğer yeni uygulama ile, aile konutu olarak kullanılan gayrimenkullerde sözleşmenin sonlandırılması sürecinde kiracı eşinin rızası aranmaktadır. Buna göre kiracı, eşinin rızası olmaksızın kira sözleşmesini sonlandıramamaktadır.
Gezdirme Zorunluluğu
Yeni Borçlar Kanunu’nun getirdiği bir diğer yenilik ise, kiracının, kiraladığı gayrimenkulün gerekli durumlarda gezilmesine izin vermekle kanunen yükümlü tutulmuş olmasıdır. Buna göre kiracı gayrimenkulün satılması, kiraya verilmesi veya bakımı için gerekli durumlarda gezilmesine izin vermek durumundadır. Kiralanan gayrimenkulün gezilip görüleceği konusunda gayrimenkul sahibi tarafından kiracıya uygun bir süre önce bilgi verilmesi gerekmektedir.
Geçmiş dönemlerde sözleşme gereğince ödenmekte olan damga pulunun yerini günümüzde damga vergisi almıştır. Yeni düzenleme ile gayrimenkul sahipleri ve kiracıların damga vergisini, aralarında bölüşerek eşit şekilde ödemeleri gerekmektedir.
Tahliyeye İlişkin Durumlar
Yeni Türk Borçlar Kanunu, gayrimenkul sahiplerine sözleşme süresinin 10 yılı doldurması durumunda kiracıyı tahliye edebilme hakkının yanı sıra başka tahliye hakları da getirmiştir. Buna göre, gayrimenkul sahibinin sadece kendisi, eşi ve çocuklarının ihtiyacı için değil, altsoyu ve üstsoyundaki bütün bireylerin ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin de konut veya işyeri ihtiyacı için, kiracıdan gayrimenkulün tahliyesini isteyebilmektedir.
Yeni düzenleme ile kiracıya gayrimenkule zarar vermemesi ve komşularına saygı göstermesi zorunluluğu getirilmiştir. Kiracı gayrimenkulü özensiz kullanır, zarar verir veya komşularını rahatsız edecek şekilde gürültü yapar ise tahliye kararı alınabilecektir.
Gayrimenkul sahibi bir sözleşme dönemi içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki defa haklı şekilde ihtar göndermişse, kira döneminin sonunda tahliye hakkı oluşmaktadır. Gayrimenkul sahibinin, kiralamış olduğu gayrimenkule ihtiyacı olduğunu kanıtladığı takdirde de, tahliye hakkı oluşmaktadır ancak bu durumda taşınmaz 3 yıl süre ile 3. kişilere kiralanamamaktadır.
Kiracılı gayrimenkulün satın alındığı durumlarda, gayrimenkulün yeni sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtarname göndererek tahliyesini talep edebilmektedir. Ancak bu durumda kiracının 6 ay daha kullanım hakkı bulunmaktadır. Gayrimenkul sahibi, kira sözleşmesinin bitiminde 1 ay içerisinde tahliye hakkını kullanabilecektir.
Gayrimenkulün kullanımını imkansız kılacak güçlendirme ve tadilat gibi çalışmalar söz konusu olduğunda ve tahliye taahhüdü verildiği halde gayrimenkul boşaltılmadığında ya da kiracının veya eşinin aynı il sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutu olduğunun belirlenmesi durumlarında tahliye istenebilmektedir.
Hem kiracılar hem de gayrimenkul sahipleri için önemli avantajlar sağlayan yeni düzenlemelerin taraflarca doğru bilinmesi, kanun çerçevesinde sağlanmış olan hakların doğru kullanımı ve tarafların mağdur olmaması açısından son derece önemlidir.
TARIM ARAZİLERİ MİRAS YOLUYLA BÖLÜNEMEYECEK
Tarım arazilerinin küçülmesinden kaynaklanan verim düşüklüğünün engellenmesi amacıyla Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından yapılan yasal düzenleme, geçtiğimiz aylarda yürürlüğe girdi.
Düzenleme ile tarım arazileri miras yoluyla bölünemeyecek ve asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarımsal araziler toplulaştırılabilecek.
Ülkemizde ortalama büyüklüğü 59 hektar olan 3 milyonun üzerinde tarım işletmesi vardır. Toplam 30 milyon kayıtlı parselden oluşan bu işletmelerin de 40 milyon hissedarı bulunmaktadır. Miras yoluyla tarım arazilerinin gitgide küçük parsellere bölünüyor olması, verimliliği azalttığından arazi sahipleri zamanla tarımsal faaliyetlerle uğraşmaktan vazgeçmektedirler. Ülkemizde bu şekilde artık kullanılamaz hale gelmiş tarım arazisi miktarı 2 milyon hektardır ve bu durum ülke ekonomisi için önemli bir kayba neden olmaktadır. Tarım arazilerinin bu şekilde yok olmasını engellemek amacıyla gelişmiş ülkelerde çeşitli yasal tedbirler alınmıştır. Bu ülkelerde uygulanan yöntemler farklı olsa da temel amaç tarım arazilerinin bütünlüğünü korumaktır.
Ülkemizde toprak bütünlüğünü korumak amacıyla hazırlanan, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve Türk Medeni Kanunu’nda değişiklik yapılması hakkındaki kanun yakın dönemde yürürlüğe girmiştir. Bu düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklükleri, toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikler gözetilerek Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından belirlenecektir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanırken, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarımsal araziler de Bakanlık tarafından toplulaştırılabilecektir.
Kanun çerçevesinde asgari tarımsal arazi büyüklükleri Bakanlık tarafından belirlenmiştir. Buna göre asgari tarımsal arazi büyüklükleri; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde de 0,3 hektardan küçük olamayacaktır. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlar ile tarım dışı kullanım izni verilen alanlarda Bakanlığın onayı ile daha küçük parseller oluşturulabilecektir. Bakanlığa asgari tarımsal arazi büyüklüklerini koşullara göre artırma yetkisi de verilmiştir.
Mülkiyetin Devri Esas
Yeni kanun çerçevesinde Bakanlık tarafından iki aşamalı bir çalışma yürütmektedir. İlk aşamada tarım arazilerinin bölünerek küçülmesinin engellenmesi hedeflenirken, ikinci aşamada da bölünmüş durumdaki tarım arazilerinin toplulaştırılarak geri kazanılması planlanmaktadır. Bu doğrultuda mirasa konu tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esas alınmıştır.
Söz konusu yasanın uygulama aşamasında, tarımsal alanın yasal sahibinin vefatı halinde, Bakanlık tarafından yasal mirasçılara bazı seçenekler sunulacaktadır. Bu seçeneklerden üçü mirasçıların aralarında anlaşması esasına dayanmaktadır. İlk seçeneğe göre, mirasçılar tarımsal araziyi aile malları ortaklığı şeklinde kullanabilecektir. Mirasçıların hisse payları oranında ortak oldukları bir limited şirket kurularak, araziler şirket adına tescil ettirilecek ve şirket kimliği altında kullanımına devam edilecektir. Bu durumda arazinin aile malları ortaklığı şeklinde kullanıldığı, tapu kayıtlarında beyanlar hanesine şerh edilmelidir. Aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahip olacaktır.
İkinci seçenek, mirasçıların Tapu Müdürlüklerine giderek kendi paylarını, aralarında belirleyecekleri mirasçıya devretmeleridir. Bu devir işleminde, arazi bedeli mirasçılar arasında belirlenebilecek ve mirasçılar gerektiğinde kredi imkanlarını kullanabileceklerdir. Bir diğer seçeneğe göre de, mirasçılar mirasa konu tarımsal arazilerinin tamamını üçüncü şahıslara satabileceklerdir. Arazilerin satışa çıkarılması halinde, komşu arazi maliklerine önalım hakkı tanınmaktadır.
Mirasçıların aralarında anlaşamaması halinde; mirasa konu araziler, mahkeme tarafından belirlenen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devredilecektir. Araziyi tarımsal faaliyetler için kullanmakta olan çiftçilere kredi desteği sağlanarak diğer hisseleri alması konusunda kolaylıklar sağlanacaktır. Bu aşamada arazi edindirme kurumu gibi çalışacak olan Bakanlık, hissedarların alım satım işlemleri ile ilgili anlaşmalara da destek verecektir.
Mirasçılar arasında anlaşma sağlandığı takdirde, devir işlemleri bir yıl içinde tamamlanmalıdır. Aksi takdirde Bakanlık tarafından mirasçılara üç ay süre verilerek, süre sonunda halen devir olmaması halinde, arazinin uygun mirasçıya devri ya da üçüncü kişilere satılması için ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açabilecektir. Mirasçılar ya da Bakanlık tarafından kanun kapsamında Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılacak davalar harçtan muaf tutulmuştur. Kanunun yürürlüğe girmesinden önce vefat etmiş kişilere ait tarımsal arazilerin intikal işlemleri iki yıl içinde tamamlanacaktır. Yine kanun yürürlüğe girmeden başlayan ve devam etmekte olan davalar için eski kanun uygulanacaktır.
Bakanlık Toplulaştırabilecek
Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarımsal araziler, gerekli hallerde Bakanlık tarafından toplulaştırabilecek veya kamulaştırabilecektir. Bu arazilerin, tahsisli araziler ile birleştirilmesi ile oluşturulacak olan asgari büyüklükteki yeni tarımsal araziler, öncelikle arazi maliklerine, bu kişiler satın almadığı takdirde, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünde tarım arazisi bulunmayan yöre çiftçilerine rayiç bedeli üzerinden satılabilecektir. Bu satışlar Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nın talebi ile Maliye Bakanlığı’nca doğrudan gerçekleştirilecektir.
Yaz mevsiminde kiralık konutlara yönelik talepteki artışın temel nedeni toplumun büyük bölümünün evlilik, atanma/tayin ve üniversite kazanma gibi nedenler ile aynı anda kiralık konut arayışına girmesidir.
Yeni evlenen çiftler, yeni atanan ya da farklı şehirlere tayin olan devlet memurları ile üniversiteyi kazanan öğrenciler başta olmak üzere toplumun büyük bir kesiminin yaz mevsiminde kiralık konut arayışı içine girmesinden kaynaklanan bu talep yoğunluğu, bu yıl da gayrimenkul sektörünü etkilemektedir.
Geçmiş yıllardaki yoğunluğa ek olarak konutları kentsel dönüşüm kapsamında olan kişiler ile komşu ülkelerdeki olumsuzluklar nedeniyle ülkemize gelen sığınmacıların da kiralık konut arayışına girmiş olması kiralıklara olan talebin tavan yapmasına neden olmuştur.
Ülke nüfusunun yaklaşık yüzde 65’i kiracı konumundadır. Kiralık konuta en çok talep gösteren kesimleri devlet memurları, alt-orta gelirli çalışanlar ve öğrenciler olarak sıralayabiliriz. Belirli periyotlarda başka illere tayin olan devlet memurları, bu nedenle konut satın almaktan çok kiralamayı tercih etmektedirler. Aynı şekilde üniversiteyi bitirene kadar 4-5 yıllık bir süre için başka bir şehirde ikamet edecek olan üniversite öğrencilerinin de tercihi kiralık konutlardır. Alt ve orta gelirli çalışanlar da konut satın almak için gerekli birikimi yapamadıkları için kiralık konutları tercih etmektedir.
Yaz: Memurlara Tayin, Çiftlere Düğün Mevsimi
Ülkemizde yaklaşık 3 milyon kamu personeli bulunmaktadır. Devlet Personel Başkanlığı verilerine göre, memur yoğunluğunun en fazla olduğu ilimiz Ankara iken, bazı kamu kurumlarının İstanbul’a taşınmasını öngören proje tamamlandığında İstanbul’un Ankara’yı geçeceği varsayılmaktadır. Yaz aylarında öğretmen, asker, polis ve sağlık memurları başta olmak üzere 200 bini aşkın memur başka illere tayin olmaktadır.
Aileleri de hesaba katıldığında yaklaşık 500 bin kişinin bu süreçten etkilendiği söylenebilir. Devlet memurlarının atama tercihlerinde doğudan batıya doğru bir hareketlilik söz konusudur. Ankara, öğretmenlerin atamalarında en çok tercih edilen il olurken, Başkent’i sırasıyla Antalya, İstanbul, İzmir ve Bursa izlemektedir.
Ülkemizde düğünlerin büyük bölümü yaz aylarında yapılmaktadır. Her yıl yaklaşık 600 bin evlilik gerçekleşirken bunların yüzde 90’ı için yaz mevsimi tercih edilmektedir. Yeni konut satın alanlara ya da ailelerinin yanında yaşayacak olanlara oranla kiralık konutu tercih eden çiftlerin sayısı daha yüksektir. Bu bağlamda, evliliklerin de yaz mevsiminde kiralık konutlardaki talep artışını etkilediği söylenebilir.
Öğrenci Evleri
Ülkemizde eğitim veren 180 civarındaki devlet ve vakıf üniversitenin 77’si nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu 3 şehrimizde yer almaktadır. Türkiye’de 3 milyonun üzerinde üniversite öğrencisi bulunurken, İstanbul, Ankara ve İzmir’deki toplam üniversite öğrencisi sayısı 1 milyon civarındadır.
2014 yılında gerçekleştirilen Lisans Yerleştirme Sınavı sonrası tercih yaparak üniversiteyi kazanan 922 bin 275 öğrenci ve buna ilaveten ek kontenjandan atanacak öğrencilerle birlikte yaklaşık 1 milyon öğrenci yeni bir hayata başlayacak.
Bunlardan ikamet ettikleri şehirlerdeki üniversiteleri kazanan öğrenciler ile açık öğretimi kazanan yaklaşık 200 bin öğrenci dışında kalan bölümü, konaklama ihtiyaçları için çözüm arayışına başlayacak.
Öğrenci yurtları ilk tercihler olurken, yeterli kontenjanın olmaması ve daha rahat bir ortam sunması gibi nedenlerle birçok öğrenci, arkadaşları ile birlikte tutacakları kiralık konutlarda yaşamaya başlayacak. Bu noktada üniversiteyi yeni kazananlar kadar, mezun olduktan sonra iş hayatına atılarak yeni bir hayat kuran gençlerin de genellikle yaz döneminde kiralık konut arayışına girdiklerini unutmamak gerekir.
Kentsel Dönüşüm Kiracıları ve Suriyeliler
Son yıllarda gayrimenkul piyasasına etki eden farklı etkenler de söz konusudur. Kentsel dönüşüm projeleri ve Suriyeli sığınmacılar bunların başında gelmektedir. Bu iki faktör, mevsime bağlı kalmaksızın genel talebe etki eden iki önemli unsurdur.
Ülke genelinde yaygınlaşan kentsel dönüşüm çalışmalarının da kiralık konut talebindeki artışa büyük etkisi olmuştur. Kentsel dönüşüm kapsamında evleri yıkılan vatandaşlar, geçici süre ile kiralık konutlara yerleşmektedir. Kentsel dönüşüm kapsamında vatandaşlara kira yardımı da yapılmaktadır. Türkiye genelinde kira yardımı almak için yaklaşık 6 bin başvuru yapılmıştır.
Son yıllarda kiralık konut piyasasına etki eden bir diğer önemli faktör de Suriyeli sığınmacılar olmuştur. İçişleri Bakanlığı Türkiye’deki Suriyeli sayısını 1 milyon 385 bin olarak açıklamıştır. Başlangıçta sığınmacıların büyük bölümü sınıra yakın illerimizde kendileri için kurulan kamplara yerleştirilmişti.
Maddi imkanları iyi olan Suriyeliler ise kiralık konutlara yöneldi. Zamanla sınır kentlerimizdeki Suriyeli sayısının artmasına paralel olarak, Büyükşehirlerimize göç eden Suriyeli sayısı da arttı. Resmi kayıtlara göre İstanbul 330 bin, Gaziantep 220 bin, Hatay 190 bin ve Şanlıurfa 170 bin Suriyeliye ev sahipliği yapıyor. Ankara’da 30 bin, İzmir’de de 13 bin Suriyeli bulunuyor.
Lojman ve Öğrenci Yurtları
Barınma ihtiyaçlarının karşılanması çerçevesinde devlet memurları için lojman, üniversite öğrencileri için de yurt gibi alternatif seçenekler bulunmaktadır. Başta Milli Savunma Bakanlığı, Emniyet genel Müdürlüğü, Milli Eğitim ve Sağlık Bakanlıkları olmak üzere, Kamu tarafından memurlara tahsis edilen lojman sayısı 250 bin civarındadır.
Türkiye lojman sayısı bakımından birçok ülkenin önünde yer alırken, son yıllarda lojmanların satışı ile kaynak yaratılmaya çalışılmaktadır.
Ülkemizde kamuya ait 370 civarında öğrenci yurdu bulunurken, özel yurtların sayısı 5 bine yaklaşmaktadır. 500 binin üzerinde öğrenci bu yurtlarda ikamet etmektedir. Devlete ait ve özel yurtlarda kalan öğrenci sayısı İstanbul’da 40 bin, Ankara’da 30 bin ve İzmir’de 20 bin civarındayken, Konya’da 37 bindir.
Türkiye, lojman ve öğrenci yurtları sayısı açısından önemli bir seviyededir. Ancak bu rakamlar ihtiyacın karşılanması noktasında yeterli olmamaktadır.
Taşrada da Sorun
Kiralık konut sorunu sadece büyükşehirlerimize özgü değildir. Özellikle son yıllarda yurt genelinde yaygınlaşan üniversite ağı ile Anadolu’daki birçok küçük il ve ilçemizde de fakülte ve meslek yüksek okulları açılmaktadır. Öğrenciler için yapılan yurt ve benzeri yapıların ihtiyacı karşılayamadığı durumlarda, bu il ve ilçelerimizde de kiralık konutlara yoğun bir ilgi olmakta ancak yeterli sayıda kiralık konut bulunmamasına bağlı sorunlar yaşanmaktadır. Memur sayısındaki artış da bu bağlamda değerlendirilebilir. Mevcut memur sayısının yüzde 40’ı son 10 yılda atanmıştır.
Tüm bu etkenler bir araya geldiğinde artan kiralık konut ihtiyacı karşılanamamaktadır. Belirlenen kira ücretleri, kiralık arayışında olan kesimlerin ödeme imkanlarını zorlar niteliktedir. Kira bedellerinde geçtiğimiz yıllara oranla önemli artışlar meydana gelmektedir.
Yeni Borçlar Kanunu ile gayrimenkul sahiplerinin sözleşme yenileme dönemlerinde kira bedellerinde yapacakları artışı sınırlandırılmıştır. İlgili kanunun 344. maddesine göre yeni sözleşmedeki kira bedeli, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçememektedir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanabilir. ÜFE oranları her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanmaktadır. Ağustos 2014 tarihinde TÜİK tarafından açıklanan oranlara göre, kira bedellerinde yapılacak artış yüzde 9,46 oranından yüksek olamamaktadır.
Kiracıyı koruyan bu maddeye rağmen Yeni Borçlar Kanunu’nda yer alan ve gayrimenkul sahiplerinin 10 yılını doldurmuş kiracılarının sözleşmelerini 3 ay öncesinden ihtarname göndermek koşulu ile feshedebilmesini içeren madde kira artışlarının önünü açmaktadır. Temmuz 2014 itibari ile yürürlüğe giren madde ile 10 yılını dolduran kiracısını gerekçesiz çıkarma hakkına sahip olan gayrimenkul sahipleri, yeni yapılacak sözleşmelerde yüksek kira bedelleri talep edebileceklerdir.
Kiralık konutlara olan talebin giderek artması, yeni geliştirilen projelerde satış seçeneğinin tercih edilmesi ve yeni yasal düzenlemeler göz önünde bulundurulduğunda geçen yıla göre artış gösteren kira bedellerinin önümüzdeki dönemde de artmaya devam etmesi beklenmektedir.
GAYRİMENKUL SAHİPLERİ VE KİRACILARIN YENİ HAKLARI
Yaz döneminde kiralık konutlara ilginin artmasına bağlı olarak, birçok bölgemizde kiralık konut bulamama sorunu yaşanmaktadır.
Taleplerdeki artışın, fiyat artışlarını da beraberinde getirdiği bu dönemde, ev sahibi ve kiracıların son yıllarda yapılan yasal düzenlemeler hakkında bilgi sahibi olmaları çok daha önemli hale gelmiştir. Özellikle 2012 yılında yayınlanan yeni Borçlar Kanunu ve Kira Hukuku Hükümleri ve bu hükümlerin yakın dönemde yürürlüğe giren uygulamaları gayrimenkul sahipleri ve kiracılar için oldukça yenidir.
Gayrimenkul kiralarına ilişkin düzenlemeleri içeren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlükten kaldırılarak, aynı tarihte yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu ile Kira Hukuku Hükümleri düzenlenmiştir. Eski kanunda yer alan düzenlemelerin büyük bölümü yeni Borçlar Kanunu’na aktarılırken, bazı ek düzenlemeler de yapılmıştır.
Bu düzenlemelerden bazıları, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olmasına rağmen Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile yürürlüğe girdiği tarihten 2 yıl sonra uygulanması kararı alınmıştır.
10 Yıl Düzenlemesi
1 Temmuz 2014 tarihinde yürürlüğe giren kiracı ve gayrimenkul sahibi ilişkilerini belirleyen düzenlemeye göre; kiracılar belirli süreli sözleşmeleri bitmeden en az 15 gün önce aksini bildirmedikçe, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Bu durumda gayrimenkul sahibi, süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sonlandıramamaktadır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, gayrimenkul sahibi ise sözleşme başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin birer yıllık aralıklarla yenilenmesi sonucu uzama süresinin 10 yılı bulması durumunda, gayrimenkul sahibinin sürenin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması halinde sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirmesi mümkün hale gelmiştir.
1 Temmuz 2012′de 10 yılını tamamlamış olan kira sözleşmeleri, 1 Temmuz 2014′te artık hükmünü yitirmiş ve gayrimenkul sahipleri 3 ay önce kiracısına noterden ihtarname göndermek koşulu ile başka bir neden ileri sürmeksizin tahliye isteyebilmektedir.
Gayrimenkulün Kusursuz Teslimi
Gayrimenkul sahibi, gayrimenkulü sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun şekilde kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Gayrimenkul sahibinin bu yükümlülüğü sözleşme ile değiştirilememektedir.
Buna göre gayrimenkul sahibi kiraya verdiği taşınmazı temiz ve sözleşmede belirtilen kullanım amacına uygun (Konut/işyeri) bir şekilde teslim etmek zorundadır. Yeni Türk Borçlar Kanunu, kiralanan gayrimenkulün kusurlu teslim edilmesi halinde oluşacak sorunlara yönelik bazı değişiklikler içermektedir.
Gayrimenkul sahibi, kiraya verdiği gayrimenkul ile ilgili kiracısına yanıltıcı bilgi vermiş veya malı kusurlu teslim etmiş ise kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı olduğu gibi, bu ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesini talep etme hakkı da bulunmaktadır. Aynı durum gayrimenkulün teslim edilmesinden sonra ortaya çıkan kusurlar söz konusu olduğunda da geçerlidir. Kiracı gayrimenkul sahibinden kusurun giderilmesini istediği halde kusur giderilmezse, kiracı tazminat ya da kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilecektir.
Ayrıca kiracı kusuru kendisi gidererek, masrafları kira bedelinden de düşebilmektedir. Ortaya çıkan kusurun, kiralanan gayrimenkulün kullanım elverişliliğini ortadan kaldırması durumunda kiracı kiralamış olduğu gayrimenkulün benzerini talep edebilir ya da sözleşmeyi feshedebilir ancak bu durumda ödemiş olduğu kira bedellerinin iadesini isteyememektedir.
Kiracı kira sözleşmesi sona erdiğinde gayrimenkulü nasıl aldıysa o şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Bunu yerine getirmeyen kiracı aleyhine tazminat davası açılabilmektedir. Kira sözleşmesinin bitmesi durumunda, kiralanan gayrimenkulün sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararların giderilmesi dışında, kiracıdan başka bir tazminat istenemeyecektir. Bir diğer düzenleme ise, kira sözleşmesi süresince, gayrimenkulde kiracı veya gayrimenkul sahibi tarafından değişiklik yapılmasına ilişkindir.
Yeni Türk Borçlar Kanunu, gayrimenkul sahibine kiralanan gayrimenkul üzerinde, kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapabilme yetkisi verdiği gibi; kiracıya da, kiraya verenin yazılı rızasını almak şartıyla gayrimenkulde değişiklikler yapabilme yetkisi tanımaktadır.
Kiranın Ödenmemesi
Yeni düzenleme ile kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, sonraki kira bedellerinin muaccel sayılacağına dair anlaşmalar geçersiz sayılmıştır. Kiracının kira borcunu vaktinde ödemediği durumlarda, gayrimenkul sahibi kiracıya 30 gün içerisinde ihtarname gönderir. Bu ihtara rağmen kira bedeli ödenmez ise kiracıyı tahliye edebilmektedir.
Maddi olarak zor duruma düşen kiracı, iflas vb. gibi maddi durumunu etkileyen olumsuzlukları belgelediği takdirde kira sözleşmesini feshederek, kira bedellerini ödemekten kurtulabilmektedir. Gayrimenkul sahipleri, kira borcunu ödemeyen ve kaçma hazırlığında olduğundan şüphelenilen kiracının malları aleyhine hapis hakkı kullanılabilecektir.
Kira sözleşmesinde tarafların, sözleşmenin yenilenmesi hali için, ileriki yıllar için kira bedelini kararlaştırmaları, kararlaştırılan bedelin bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemesi şartıyla geçerli sayılmıştır. Kira bedelinin döviz olarak belirlendiği durumlarda, kira bedeli beş yıl süresince değiştirilememektedir.
Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra gayrimenkulün el değiştirmesi halinde, yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelecek ve kira bedeli de yeni malike ödenecektir. Bir diğer yeni uygulama ile, aile konutu olarak kullanılan gayrimenkullerde sözleşmenin sonlandırılması sürecinde kiracı eşinin rızası aranmaktadır. Buna göre kiracı, eşinin rızası olmaksızın kira sözleşmesini sonlandıramamaktadır.
Gezdirme Zorunluluğu
Yeni Borçlar Kanunu’nun getirdiği bir diğer yenilik ise, kiracının, kiraladığı gayrimenkulün gerekli durumlarda gezilmesine izin vermekle kanunen yükümlü tutulmuş olmasıdır. Buna göre kiracı gayrimenkulün satılması, kiraya verilmesi veya bakımı için gerekli durumlarda gezilmesine izin vermek durumundadır. Kiralanan gayrimenkulün gezilip görüleceği konusunda gayrimenkul sahibi tarafından kiracıya uygun bir süre önce bilgi verilmesi gerekmektedir.
Geçmiş dönemlerde sözleşme gereğince ödenmekte olan damga pulunun yerini günümüzde damga vergisi almıştır. Yeni düzenleme ile gayrimenkul sahipleri ve kiracıların damga vergisini, aralarında bölüşerek eşit şekilde ödemeleri gerekmektedir.
Tahliyeye İlişkin Durumlar
Yeni Türk Borçlar Kanunu, gayrimenkul sahiplerine sözleşme süresinin 10 yılı doldurması durumunda kiracıyı tahliye edebilme hakkının yanı sıra başka tahliye hakları da getirmiştir. Buna göre, gayrimenkul sahibinin sadece kendisi, eşi ve çocuklarının ihtiyacı için değil, altsoyu ve üstsoyundaki bütün bireylerin ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin de konut veya işyeri ihtiyacı için, kiracıdan gayrimenkulün tahliyesini isteyebilmektedir.
Yeni düzenleme ile kiracıya gayrimenkule zarar vermemesi ve komşularına saygı göstermesi zorunluluğu getirilmiştir. Kiracı gayrimenkulü özensiz kullanır, zarar verir veya komşularını rahatsız edecek şekilde gürültü yapar ise tahliye kararı alınabilecektir.
Gayrimenkul sahibi bir sözleşme dönemi içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki defa haklı şekilde ihtar göndermişse, kira döneminin sonunda tahliye hakkı oluşmaktadır. Gayrimenkul sahibinin, kiralamış olduğu gayrimenkule ihtiyacı olduğunu kanıtladığı takdirde de, tahliye hakkı oluşmaktadır ancak bu durumda taşınmaz 3 yıl süre ile 3. kişilere kiralanamamaktadır.
Kiracılı gayrimenkulün satın alındığı durumlarda, gayrimenkulün yeni sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtarname göndererek tahliyesini talep edebilmektedir. Ancak bu durumda kiracının 6 ay daha kullanım hakkı bulunmaktadır. Gayrimenkul sahibi, kira sözleşmesinin bitiminde 1 ay içerisinde tahliye hakkını kullanabilecektir.
Gayrimenkulün kullanımını imkansız kılacak güçlendirme ve tadilat gibi çalışmalar söz konusu olduğunda ve tahliye taahhüdü verildiği halde gayrimenkul boşaltılmadığında ya da kiracının veya eşinin aynı il sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutu olduğunun belirlenmesi durumlarında tahliye istenebilmektedir.
Hem kiracılar hem de gayrimenkul sahipleri için önemli avantajlar sağlayan yeni düzenlemelerin taraflarca doğru bilinmesi, kanun çerçevesinde sağlanmış olan hakların doğru kullanımı ve tarafların mağdur olmaması açısından son derece önemlidir.
TARIM ARAZİLERİ MİRAS YOLUYLA BÖLÜNEMEYECEK
Tarım arazilerinin küçülmesinden kaynaklanan verim düşüklüğünün engellenmesi amacıyla Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından yapılan yasal düzenleme, geçtiğimiz aylarda yürürlüğe girdi.
Düzenleme ile tarım arazileri miras yoluyla bölünemeyecek ve asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarımsal araziler toplulaştırılabilecek.
Ülkemizde ortalama büyüklüğü 59 hektar olan 3 milyonun üzerinde tarım işletmesi vardır. Toplam 30 milyon kayıtlı parselden oluşan bu işletmelerin de 40 milyon hissedarı bulunmaktadır. Miras yoluyla tarım arazilerinin gitgide küçük parsellere bölünüyor olması, verimliliği azalttığından arazi sahipleri zamanla tarımsal faaliyetlerle uğraşmaktan vazgeçmektedirler. Ülkemizde bu şekilde artık kullanılamaz hale gelmiş tarım arazisi miktarı 2 milyon hektardır ve bu durum ülke ekonomisi için önemli bir kayba neden olmaktadır. Tarım arazilerinin bu şekilde yok olmasını engellemek amacıyla gelişmiş ülkelerde çeşitli yasal tedbirler alınmıştır. Bu ülkelerde uygulanan yöntemler farklı olsa da temel amaç tarım arazilerinin bütünlüğünü korumaktır.
Ülkemizde toprak bütünlüğünü korumak amacıyla hazırlanan, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve Türk Medeni Kanunu’nda değişiklik yapılması hakkındaki kanun yakın dönemde yürürlüğe girmiştir. Bu düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklükleri, toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikler gözetilerek Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından belirlenecektir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanırken, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarımsal araziler de Bakanlık tarafından toplulaştırılabilecektir.
Kanun çerçevesinde asgari tarımsal arazi büyüklükleri Bakanlık tarafından belirlenmiştir. Buna göre asgari tarımsal arazi büyüklükleri; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde de 0,3 hektardan küçük olamayacaktır. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlar ile tarım dışı kullanım izni verilen alanlarda Bakanlığın onayı ile daha küçük parseller oluşturulabilecektir. Bakanlığa asgari tarımsal arazi büyüklüklerini koşullara göre artırma yetkisi de verilmiştir.
Mülkiyetin Devri Esas
Yeni kanun çerçevesinde Bakanlık tarafından iki aşamalı bir çalışma yürütmektedir. İlk aşamada tarım arazilerinin bölünerek küçülmesinin engellenmesi hedeflenirken, ikinci aşamada da bölünmüş durumdaki tarım arazilerinin toplulaştırılarak geri kazanılması planlanmaktadır. Bu doğrultuda mirasa konu tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esas alınmıştır.
Söz konusu yasanın uygulama aşamasında, tarımsal alanın yasal sahibinin vefatı halinde, Bakanlık tarafından yasal mirasçılara bazı seçenekler sunulacaktadır. Bu seçeneklerden üçü mirasçıların aralarında anlaşması esasına dayanmaktadır. İlk seçeneğe göre, mirasçılar tarımsal araziyi aile malları ortaklığı şeklinde kullanabilecektir. Mirasçıların hisse payları oranında ortak oldukları bir limited şirket kurularak, araziler şirket adına tescil ettirilecek ve şirket kimliği altında kullanımına devam edilecektir. Bu durumda arazinin aile malları ortaklığı şeklinde kullanıldığı, tapu kayıtlarında beyanlar hanesine şerh edilmelidir. Aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahip olacaktır.
İkinci seçenek, mirasçıların Tapu Müdürlüklerine giderek kendi paylarını, aralarında belirleyecekleri mirasçıya devretmeleridir. Bu devir işleminde, arazi bedeli mirasçılar arasında belirlenebilecek ve mirasçılar gerektiğinde kredi imkanlarını kullanabileceklerdir. Bir diğer seçeneğe göre de, mirasçılar mirasa konu tarımsal arazilerinin tamamını üçüncü şahıslara satabileceklerdir. Arazilerin satışa çıkarılması halinde, komşu arazi maliklerine önalım hakkı tanınmaktadır.
Mirasçıların aralarında anlaşamaması halinde; mirasa konu araziler, mahkeme tarafından belirlenen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devredilecektir. Araziyi tarımsal faaliyetler için kullanmakta olan çiftçilere kredi desteği sağlanarak diğer hisseleri alması konusunda kolaylıklar sağlanacaktır. Bu aşamada arazi edindirme kurumu gibi çalışacak olan Bakanlık, hissedarların alım satım işlemleri ile ilgili anlaşmalara da destek verecektir.
Mirasçılar arasında anlaşma sağlandığı takdirde, devir işlemleri bir yıl içinde tamamlanmalıdır. Aksi takdirde Bakanlık tarafından mirasçılara üç ay süre verilerek, süre sonunda halen devir olmaması halinde, arazinin uygun mirasçıya devri ya da üçüncü kişilere satılması için ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açabilecektir. Mirasçılar ya da Bakanlık tarafından kanun kapsamında Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılacak davalar harçtan muaf tutulmuştur. Kanunun yürürlüğe girmesinden önce vefat etmiş kişilere ait tarımsal arazilerin intikal işlemleri iki yıl içinde tamamlanacaktır. Yine kanun yürürlüğe girmeden başlayan ve devam etmekte olan davalar için eski kanun uygulanacaktır.
Bakanlık Toplulaştırabilecek
Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarımsal araziler, gerekli hallerde Bakanlık tarafından toplulaştırabilecek veya kamulaştırabilecektir. Bu arazilerin, tahsisli araziler ile birleştirilmesi ile oluşturulacak olan asgari büyüklükteki yeni tarımsal araziler, öncelikle arazi maliklerine, bu kişiler satın almadığı takdirde, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünde tarım arazisi bulunmayan yöre çiftçilerine rayiç bedeli üzerinden satılabilecektir. Bu satışlar Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nın talebi ile Maliye Bakanlığı’nca doğrudan gerçekleştirilecektir.