Konut Haberleri
14 Eki 2017 08:34
Son Güncelleme: 10 Oca 2019 05:29
Ev almak mı yoksa kiralamak mı?
Her ay kira günü geldiğinde ev hayali kuran ancak bir türlü cesaret edemeyen vatandaşın aklındaki sorulara Hürriyet yazarı Sefer Levent yanıt verdi. İşte ev almak mı yoksa kiralamak mı?
Kimi kendi evimde oturur kira ödemem diyor kimi cep yakan
konut fiyatlarına kızıp kiradan vazgeçmiyor. Peki hangisi daha
mantıklı?
Hürriyet gazetesi yazarı Sefer Levent, bu haftaki yazısında milyonların kafasına takılan o soruyu yanıtladı. Ev almak mı kiralamak mı?
İşte o yazı...
"Haydi gelin bu haftaki yazıya soru ile başlayalım. Hayal edin. Bir sitede oturuyorsunuz. Kiracısınız oturduğunuz eve ayda bin 750 TL ödüyorsunuz. Ev sahibinden teklif geldi... 650 bin liraya evi size satmayı önerdi. Bir miktar paranız var. Kalanını uzun vadeli bir krediyle ödeme ihtimaliniz de var. Ev sahibi olmak güzel de… Bu ev bu parayı eder mi? Özetle değer mi? Ya da tersten gidelim 650 bin liraya aldığınız bir evi bin 750 TL’ye kiraya verir misiniz?Satın almayı düşündüğünüz ev ile ilgili fiyat analizi yapaken tabii ki pek çok kriteri hesaba katmalısınız. Öncelikle konum ve özelliklerini benzer evlerle kıyaslayabilirsiniz. Emlak ofisleri veya civardaki satılık ev ilanları ile kıyaslama da yapabilirsiniz. Ama bu hafta Vatandaşın Ekonomisi’nde masaya “ yıllık kira çarpanını” yani halk arasındaki değimiyle evin kira üzerinden amorti etme sürecini yatıracağız.
Hürriyet gazetesi yazarı Sefer Levent, bu haftaki yazısında milyonların kafasına takılan o soruyu yanıtladı. Ev almak mı kiralamak mı?
İşte o yazı...
"Haydi gelin bu haftaki yazıya soru ile başlayalım. Hayal edin. Bir sitede oturuyorsunuz. Kiracısınız oturduğunuz eve ayda bin 750 TL ödüyorsunuz. Ev sahibinden teklif geldi... 650 bin liraya evi size satmayı önerdi. Bir miktar paranız var. Kalanını uzun vadeli bir krediyle ödeme ihtimaliniz de var. Ev sahibi olmak güzel de… Bu ev bu parayı eder mi? Özetle değer mi? Ya da tersten gidelim 650 bin liraya aldığınız bir evi bin 750 TL’ye kiraya verir misiniz?Satın almayı düşündüğünüz ev ile ilgili fiyat analizi yapaken tabii ki pek çok kriteri hesaba katmalısınız. Öncelikle konum ve özelliklerini benzer evlerle kıyaslayabilirsiniz. Emlak ofisleri veya civardaki satılık ev ilanları ile kıyaslama da yapabilirsiniz. Ama bu hafta Vatandaşın Ekonomisi’nde masaya “ yıllık kira çarpanını” yani halk arasındaki değimiyle evin kira üzerinden amorti etme sürecini yatıracağız.
NASIL AMORTİ EDERSİNİZ?
Yukarıda verdiğim örnekten yola çıkarsak bir eve ayda 1750
lira kira ödüyorsanız bu yılda 21 bin TL’lik maliyetiniz olduğu
anlamına gelir. Ev sahibi evi satmak için sizden 650 bin lira
istediğine bunu 21 bin liraya bölersek 30.9 sonucuna ulaşırız. Yani
siz bu evi satın alırsanız kira ile amorti etme süreci 31 yılı
bulacaktır. Sizin eski kiracı olmanız civardaki kiraların aslında
ödediğinizden yüksek olması bu süreci azaltacaktır. Yakına gelecek
metro gibi yeni bir ulaşım kolaylığı, kurulacak yeni bir
üniversite, yapılacak yeni bir köprü, yol gibi yatırımlar bölgeye
olan talebi artırabilir. Bunlar daha çok nüfus ve talep demek. Bu
kiraların da artacağı anlamına gelebilir. Eğer bu beklentiler
gerçekleşirse aldığınız evin değeri de artacaktır. Bu durumda
hesapladığınız kira çarpanından daha kısa sürede evinizi amorti
etme ihtimaliniz var.
İSTANBUL’UN SÜPERİ SANCAKTEPE
İdeal beklenti İstanbul gibi büyük şehirlerde bir evin
kirasına göre 20 yılda geri dönmesidir. Ama birçok koşula göre bu
süre değişir. Peki şu anda acaba evler ne kadar süre içerisinde
amorti ediliyor. Bu konuyu da işin uzmanı olan Hürriyet Emlak’a
sordum. Ellerindeki derin veri analizine bakıp 5 ili masaya
yatırdılar. Sonuçlar enteresan. İstanbul’da en çabuk geri dönüş
sağlayan ilçeler Sancaktepe (14 yıl), Gaziosmanpaşa (14 yıl),
Esenyurt (14 yıl). Ev yatırımım dönsün diye neredeyse ömrünüzün
yarısını bekleyerek geçireceğiniz ilçe ise Beykoz. Alanya’da bir
evi kiraya verip satın aldığınız bedeli karşılamak için 23 yıl
sabretmeniz gerekiyor. Kepez de ise bu sadece 13 yıl sürüyor. Demek
ki Kepez’de kiralar pahalı evler ucuz...
EV ALIRKEN BUNLARA DİKKAT!
Kira çarpanı elbette bir evin değerini hesaplamada baz
alınacak bir unsur ancak tek başına yeterli bir kriter değil. Başka
nelere dikkat lazım, emlak editörümüz Gülistan Alagöz, TSKB
Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya’ya sordu.
İşte yanıtları….
1-AMORTİ SÜRECİ
Amorti etme süresi piyasanın çok oturmuş olduğu yerlerde
ve/veya fonksiyonlarda bakılan bir orandır. Özelikle gelişme
bölgelerinde bu süre projeden projeye, caddeden caddeye dahi
değişiklik gösterir. Alım kararını direkt etkileyen unsur olmaktan
çıkar… Bu anlamda özelikle konut alım kararında bu oranların direkt
etkisinden bahsetmek bence bugün için çok doğru değil…
2- DEĞER ARTIŞ PRİMİ
Amorti etme süresi ile yapılan hesapta 2 önemli veri dikkate
alınmaz. İlki değer artış primi, ikincisi de kira artış oranları…
Hep aynı kira geliri elde edilecek varsayımı ile bakılır. Türkiye
ve İstanbul gibi konut piyasasının gelişmekte olduğu ülkelerde
değer artış primi de yatırım yapma kararınızda etkili olur.
3- OTURUM MU YATIRIM MI?
Alacağınız konutu ne amaçla alıyor olduğunuzu iyi ayırt
etmekle başlıyor aslında doğru karar için… ‘oturum’ amaçlı mı
‘yatırım’ amaçlı yoksa ‘ikisinden de biraz biraz olsun’ mu bunun
kararını vermek gerekir öncelikle…Örneğin ilk önce biraz oturayım
sonra da satıp daha güzelini daha büyüğünü alayım diye
düşünüyorsanız kısa zamanda gelişecek bölgelerden almalısınız
gibi…
4- YAKINDA PROJE VAR MI?
Yakınlarında toplu ulaşım, büyük altyapı, kamusal yapı vb..
gibi projeler var mı ? Diğer önemli kıstas bu konu… Özelikle konut
fiyatlarını en çok etkileyen faktör yakın çevresindeki mega
projeler, insanların toplandığı alanlar ( AVM, hastane, okul,
adliye binası vb… ) ve tabii ki toplu ulaşıma yakınlık… İstanbul
özelinde konuşmak gerekirse konut değerlerini en çok etkileyen
tetikleyen ilk faktör toplu ulaşım projeleri ( metrobüs, metro,
tren vb.. )
5- GELİŞİME AÇIK MI
Yakın çevresinin gelişim potansiyeli bir diğer önemli konudur.
Bazen bölgelerin gelişimini etkileyen doğal ve yapay eşikler
vardır, ( orman alanı, askeri bölge, yapılaşma yasak alan, tarım
alanı vb.. doğal eşik e örnek ) bu eşikler de kentin gelişme yönünü
belirler çoğu zaman… Bu konudaki gözlemler de doğru yatırım için
önemli olarak nitelendirilebilir.
6- CAZİBESİNİ YİTİR Mİ?
Çekim merkezlerine yakınlık konut için yine artı unsurdur.
Burada sadece tehdit olarak konu çekim merkezinin taşınma
ihtimalini dikkatli sorgulamak kısmı var. Bir bölgede hastane
açılınca tüm eczacılar, doktor muayeneleri bölgenin fiyat eğrisini
yukarı yönlü değiştirirken, hastane taşınınca fiyat direkt aşağı
yönlü etkilenir.
7- MAKETLER YANILTMASIN
Söz konusu konut olunca işin içinde bir de maketler girer ki
çok tehlikeli bir konudur. Maketten ev almak çok fazla riski de
içinde maalesef barındırıyor. Maketten alınan evin bitmiş halini
çok iyi tezahür etmek gerek… 3 boyutlu düşünme ve görme sanatında
uzmanlık gerektiren bir konu maketten seçilen evler… Bir de karma
projede, ya da daha önce hiç oturumun olmadığı bölgelerde alınan
maketten evler çok yapay bir doğal çevreyi de beraberinde
getiriyor. Buna da bence bakılmalı.
8- EN ÖNEMLİSi, YASAL MI?
Tapu niteliği, yasal evrak gibi belediye araştırmaları mutlaka
yapılmalı. Yasal durum ile mevcut durum birbirine uyumlu mu. Tapu
belgesi bu durumu tasdik eden bir tapu mu ? İskan var mı ? gibi
konular tabii ki satın alma kararını verirken çok çok önemli… (Bu
hizmeti gayrimenkul değerleme firmaları verebiliyor.)