Şufa (Önalım) hakkı adil bir hak mıdır?

Av. Fahri Emeksiz

02 Aralık 2015 Çarşamba
Av. Fahri Emeksiz
En son paylaşmış olduğumuz ilk yazımızda, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ni tartışmış, nihai tüketici olan sizlerin faydasına olacağını düşündüğümüz bir kısım bilgileri paylaşmıştık. Bu yazımızı da sizden gelen talepler üzerine yine gündelik yaşamda sıkça karşılaşılan önalım (şufa) hakkına ayırdık.

Önalım hakkı, paylı mülkiyette, bir paydaşın, taşınmaz mal üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Medeni Kanun md.732’de düzenlenen yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin bir anlamda kısıtlanmasıdır. Esasen kanun hazırlarken, kamu düzenin tesisi noktasında hareket edilmiş ve hissesini satan kişinin, bu payı öncelikle ortak olduğu kişiye satmasının daha doğru olacağını düşünerek bu madde tesis edilmiştir. Peki biz neden kanun ile konulan bu hakkın kullanımının adil olup olmadığını sorguluyoruz? Şu sebeple:

Bir kişi, yatırım veya yaşam amaçlı bin bir türlü zorluğa girerek bir taşınmaz hissesini satın alıyor. Belki borçlanıyor, belki kredi kullanıyor. Ülkemiz tapu işlemlerinde maalesef gelenek olduğu üzere, reel değerden alım satım yapılmayıp, herkes tapu harçları noktasında daha avantajlı olduğu için rayiç bedelden alım satım yapar.

Tam da bu nokta, önalım hakkının adaletsiz sonuçlara yol açtığı noktadır. Reel değeri 50 bin lira olan bir yeri, bu değer üzerinden anlaşarak alan kişi, harcı rayiç bedel olan 10 bin TL üzerinden yatırdığı anda dönülmez bir hukuk sarmalına düşmektedir.

Diğer hissedar veya hissedarlardan herhangi birisi, satış bedeli olarak tapuda gösterilen bedeli yani 10 bin lirayı, tapu masrafları ile birlikte size ödeyerek 50 bin lira ödeyerek almış olduğunuz taşınmazı elinizden alabilir. Çünkü kanun, hissedara böyle bir hak vermiştir ve bu noktanın lamı cimi yoktur.

Yasal şartları taşımakta ise, diğer hissedar satışı öğrendiği tarihten itibaren 3 ay ve her surette 2 sene içinde bu davayı açtığında, 50 bin TL ödeyerek aldığınız taşınmazınızı 10 bin TL’ye kaybetmekten başka elinizden gelen bir alternatifiniz yoktur. Buyurun size hakkın haksızlık yarattığı durum.

Her ne kadar Medeni Kanunu’muz, hakkaniyet, iyi niyet ve dürüstlük kurallarını en üst maddelere koymuş olsa da, herkes haklarını kullanırken iyi niyetli hareket etmek zorunda olsa da maalesef bu tip haksızlıklar ve hukuksuzlukların önüne geçilememektedir.

Özellikle çeşitli nedenlerle ederinde ciddi değer artışları olan yerler, tapuda gösterilen satış bedelleri üzerinde hissedarlar tarafından alınabilmekte, kanun eliyle mağduriyetler yaratılabilmektedir. Tabii ki bu konunun önemini ve çaresizliğini bilen kişiler, satış bedeli olarak gerçek değerinin çok çok üzerinde değerler belirleyip, fazla tapu harcı ödemek pahasına da olsa bu davadan kaçmaya çalışmaktadırlar.

Yine müşterek mülkiyete konu olan yerde fiili taksim, yani satış yapılan yerin net olarak belirlendiği bir durum var ise, bu durumda da olası davadan kurtulabilmek mümkün. Ama bunların hepsi kanunu dolanan, bir sorundan kaçarken başka sorunlara maruz kalınabilecek hallerdir.

Bu konuda vatandaşlara önerimiz, mümkünse müşterek mülkiyetli bir yeri alırken, ödemeyi yapmadan hissedarlara ulaşarak önalım hakkını kullanmayacakları yönünde bir beyan almalarıdır. Bu mümkün değilse hukukçularına danışarak durumun özelliğine uygun başka alternatifler araştırabilirler.        

EMLAKEKİ FACEBOOK'TA