Konut faizlerinde son durum!

Şöyle ki, yapılan hesaba göre temmuz ayında mortgage kredisi kullanan bir birey, mayıs ayına göre yüzde 6.5 oranında daha düşük bir taksitle borçlarını ödeyecek. Aylık yüzde 0,90 seviyesine gelen mortgage kredi kullanımındaki hızlanma, BDDK verilerine göre, bu hafta boyunca konut almak isteyen bireyler, mortgage kredi stokunu net olarak 301 milyon TL büyüttü. Oysa, ocak ayından itibaren 6 aylık dönem boyunca ortalama rakam 165 milyon TL idi.

Satışlar hızlandı

Ekonomist, aylık yüzde 0.90'a gerileyen ve düşüşe devam etmesi beklenen faiz oranlarının, konut satışlarına nasıl yansıyacağını araştırdı. Faizlerdeki düşüşün devamıyla piyasada oluşacak yeni konut satın alma talebine yönelik İstanbul'da Kartal'dan Büyükçekmece'ye kadar öne çıkan 100 projenin metrekare birim fiyatından, teslim tarihine kadar farklı bilgileri tablolaştırdık. Yeni Tüketici Kanunu'nda, konut alacak olanları yakından ilgilendiren yenilikleri de sıraladık.

Son bir yıldan bu yana yüzde Herin üzerinde olan faiz oranlarının Merkez Bankasının son iki aydaki faiz indirimiyle 0.90'a inmesi durgunlaşan satışlara olumlu yansıdı. Yaz dönemi ve Ramazan ayının klasik durgunluğu, bu yıl yaşanmazken aksine kimi lokasyonlarda ciddi satış rakamlarına ulaşıldı.

Avrupa Konutları markası ile tanınan Artaş İnşaat'ın sahibi Süleyman Çetinsaya, toplam dört projelerinde son bir ayda 300'ün üzerinde daire sattıklarını söylüyor. Geçtiğimiz yıla oranla yabancı ilgisinin artmasıyla satışlarında yüzde 30'luk artış yaşadıklarını belirten İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, "Ayda ortalama 180 konut satışı yapıyoruz. Bunun yüzde 40'ını yabancılar alıyor" diyor.

Mortgage kredilerinin aktif oyunculanndan Akbank'ın genel müdür yardımcısı Galip Tözge, "Nisan ayından hıı yana konut kredisi kullanımında hızlandı. Tüketicide psikolojik sınır, faizlerin yüzde l'in altına düşmesidir. Faizler yüzde l'in altına geldiğinden bu yana kredi kullanımında hızlanma var. Somut olarak şunu söyleyebilirim; ikinci çeyrekte gelen talep birinci çeyreğin iki katı" diyor.

Fiyatlar yükselecek

Keten İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ferhat Keten, daha çok orta gelir grubuna hitap eden projelerde kredi faiz oranlarındaki düşüşle hareketlenme gözlendiğini vurguluyor.

Sektörde genel beklenti ise önümüzdeki dönemde kredi faiz oranlarının yüzde 0.80'lerin altına inmesi ve yılın son çeyreğinde konut satışlarının daha de hızlanması yönünde. Ancak burada şöyle bir gelişme daha gündeme gelecek; kredi faizlerindeki yükseklik nedeniyle maliyet yükselişini KDV oranlarındaki artışı ve yeni tüketici yasasının getirdiği noter masraflarını fiyatlarına yansıtmayan konut üreticileri yıl sonunda yüzde 10-15 aralığında fiyat artışı yapacak. Bu da faiz indirimini bekleyerek konut talebini erteleyen tüketicinin faizlerdeki indirimden elde ettiği kazanımı konut fiyatlarındaki artışla yitirmesine neden olacak.

Kredi faiz oranlarında aylık 0.90'ın altının görülmesinin en büyük beklenti olduğunu belirten DD Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Bülent Özmen, "Temmuz sonuna kadar aylık yüzde 0.85-0.90 aralığında seyredeceğini tahmin ediyorum. Ağustos'ta 0.80'lere geleceğini düşünüyorum.

Eylül'de aylık 0.80'in altına düşerse, konut satışları da ciddi anlamda hızlanacaktır" diyor. Faizlerdeki düşüşün konut kredisi kullanımına yansıdığına işaret eden Özmen, 1 Ocak'tan itibaren haftalık ortalama 165 milyon TL'lik kredi büyümesi ile 20-27 Haziran haftasında 301 milyon TL'ye yükseldiğini anımsatarak, faiz düşüşüyle birlikte kullanım miktarının daha da hızlanabileceğim söylüyor.

Konut kredisi kullanım oranları da 2013'ün başında katılım bankaları dahil 85,971 milyar TL'den yüzde 28'lik artışla yılı 110,198 milyar TL ile kapattı. Bu yılın başında ise, yüzde 4,4'lük aıtışla katılım bankaları dahil 110,2 milyar TL'den 26 Haziran rakamlarına göre 115 milyar TL'ye ulaştı. Geçtiğimiz yıl Gezi Parkı protestolarının etkisiyle haziran ayında yükselişe geçen fa iz oranlarının geçtiğimiz ay psikolojik sınır olan yüzde l'in altına inmesiyle yıl sonunda kredi hacmindeki büyümenin yüzde 10'lar seviyesine yaklaşması bekleniyor. Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, bu yıl konutta ortalama vadenin 78 yıl aralığında, kredi tutarının ise 90 bin TL'nin altında olduğunu söyledi.
Denge Değerleme Genel Müdürü Baki Budakoğlu, konut kredisi faiz oranlarının daha çok orta gelir grubuna ait projelerin yapıldığı Kurtköy, Esenyıırt, Beylikdüzü gibi bölgelerdeki satışları hareketlendirdiğine dikkat çekiyor.

Durgunluk belirtisi rafta

Geçtiğimiz aylarda Merkez Bankası'nın faiz indirim kararı alarak konut kredisi faiz oranlarını yüzde 1'lerin altına çekmesi piyasalarda tetikleyici bir rol oynadı. MB bu tutumu, yerel seçimler ve cumhurbaşkanlığı seçimleri gibi iki önemli etabın olduğu bir yılda, Ramazan ile yaz döneminin de getirişi ile beklenen durgunluğun önüne geçti.
FerYapı Yönetim Kurulu Üyesi Kamadan Kumova, kredi faiz oranlarındaki düşüşün haziran ayında etkisini gösterdiğini belirtiyor. Kumova, "FerYapı olarak, şu anda satışta olan projelerimizde satışlarımız iyi gidiyor" diyor.

Ağırlıklı Kurtköy bölgesindeki projeleri ile tanınan Demirbaş Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Sefa Demirbaş ile ortağı Erguvan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Emre Maraşlı, her yıl ciddi durgunluğun yaşandığı, hatta tatile girdikleri Ramazan ayındaki ilgiden çok memnun olduklarını söylüyor. Ortaklar, son iki ay buçuk ay içinde yalnızca Roof Kurtköy'de 58 adet konut satışına imza atmışlar. Hafta sonları önemli satış rakamlarına ulaştıklarını kaydeden Demirbaş, "Kimi projelerimizde lansmana çıkmadan ön taleple yaptığımız çalışmalarda yüzde 20'lik satış rakamına ulaştık" diyor.

Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay:

"Faizlerdeki düşüş talebi artırıyor" "Bu yıl 26 Haziran itibariyle Türkiye'de yılın başına oranla kredi hacminde yüzde 4,4'lük büyüme yaşandı ve sektördeki toplam kredi hacmi 115 milyar TL'ye ulaştı. Kredi hacminde bu yılın geçen yıla oranla yüzde 10'luk büyüme ile kapatılmasını bekliyoruz. Faiz oranlarının düşüş eğilimine geçmesi ile bir hareketlilik yaşanıyor. Konut satışlarının yaz sonunda daha fazla hızlanmasını bekliyoruz. Kredi faizlerinde düşüş ile birlikte yeniden konut kredilerine olan talepte de artış gözleniyor ve kredi kullandırımlarımızı olumlu yönde etkiliyor."

Özyurtlar Şirketler Grubu Başkanı Tamer Özyurt:

"Oturum amaçlı alıyorlar" "Biz bu yıl bir ay ara ile iki yeni konut projemizi açıkladık. 1 Coastal City ve Nlogo istanbul adlı bu iki projemiz de büyük ilgi gördü. Yaklaşık iki ay önce satışa çıkardığımız 2 bin 519 konutluk Nlogo İstanbul projemizin 800 konutluk birinci etabından 600 konutu 45 günde sattık. Bu satışın yüzde 25'i Kuveyt, Katar, BAE'den yatırımcılara yapılırken geri kalan kısmı Türkler tarafından alındı. Alım yapanların yüzde 80'i ise 5 yılı geçmeyen konut kredisi kullanımını tercih etti"

T5KB Gayrimenkul Değerleme GM M. Yönel Maya:

"2014'ün ilk 5 ayında ipotekli satışların toplam satışlarına oranı yüzde 31 iken, bu oran 2013'ün aynı döneminde yüzde 43'tü. Konut kredisi faizlerinin 2013 Haziran'ından itibaren artması kredi kullanımını azalttı. 2013'ün ilk 5 ayında 201 bin 622 kişi konut kredisi kullanırken bu yılın aynı döneminde yüzde 34'lük düşüşle 133 bin 777 kişi konut kredisi kullandı. Konut kredisi faizleri 3. çeyrekte yüzde 0,90-1,00 bandına gerilemesi sonucu ipotekli satışlarda hareket devam edecektir. Ramazanın yaz tatiline denk gelmesi gibi sebeplerle hareketliliğin yılın son çeyreğine sarkacaktır!'

DKY İnşaat YKB Ali Dumankaya:

"Fiyatlar artacak konutta alım zamanı" "Şu anda 173 konutluk Deniz Yıldızı ve 722 konutluk Lokum Evler projelerimiz için ön talep topluyoruz. Üç haftada iki projemiz için bin 500 ön talep aldık. Projelerimizden konut alanların yüzde 60'ı ortalama 7 yıl vadeli konut kredisini tercih ediyorlar. Şu anda dört banka ile çalışıyoruz, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının artacağını da düşündüğümüzde şu anda alım zamanı"

İş GYO GM Turgay Tanes:

"Yeni faiz indirimi bekleniyor" "Gerçekleşen faiz indirimini, önümüzdeki aylarda yeni bir indirimin takip etmesi bekleniyor. Konut kredisi kullanacaklar, faizler düşüş trendine girince önce bir miktar beklemeyi, sonra alımı konut kredisiyle yapmayı düşünürler. Borçlanarak konut alımını ulaşılabilir ve mantıklı kılması, alternatif getirilerin konut yatırımı karşısında cazibesini azaltmasıyla, gelişmeler konut talebine olumlu yansıyacaktır!'

Tüketici Kanunu ile gelen 13 yenilik

İnşaat ve gayrimenkul sektörleri için 28 Mayıs tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Kanunu ile gelen 13 yenilik:

1. Herhangi bir konut projesinden daire alanlar 14 gün içinde gerekçe göstermeden, ceza ödemeden ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayabilecek.

2. Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemeyecek, teslim tarihine kadar tüketici gerekçe göstermeden sözleşmeden cayabilecek.

3. Ön ödemeli konut satışında, alıcıya sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilecek.

4 . Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamayacak.

5. Maketten satışta yaşanan sorunları ortadan kaldırmak için ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenlemesi zorunlu olacak.

6. Belli konut adedinin üzerindeki projelerde ön ödemeli konut satışına başlamadan önce firmalardan, bina tamamlama sigortası yaptırma zorunluluğu ya da teminat zorunluluğu istenecek.

7. Bina tamamlama sigortası iflas durumunda tasfiye masasına dâhil edilemeyecek ve üzerlerine haciz konulamayacak. Vatandaşın mağduriyeti bu kapsamda giderilecek.

8. Vatandaş aldığı konutta her hangi bir kusur görmesi halinde bunu kusurun şekline göre müteahhit firmadan kusurun giderilmesini veya dairenin ayıpsız olan emsali ile değiştirilmesini talep edebilecek.

9. Müteahhitler tamamladıkları projeden tamamen çekilemeyecek. Konutta ayıplı maldan sorumluluk, teslim tarihinden itibaren beş yıl, ikinci el mülk satışlarda ise üç yıldan az olmayacak.

10. Konut finansmanı sözleşmeleri yazılı olacak.

11. Konut projesinin bankalarla kredi anlaşması varsa, alıcı konut kredisi kullanmışsa, konutun eksik ya da gerektiği şekilde teslim edilmemesi halinde yüklenici firma ve finans kuruluşu sorumlu olacak.

12. Konut kredilerinde erken ödeme tazminatı, erken ödenen tutarın kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde yüzde Tin, kalan vadesi 36 ayı aşan kredilerde ise yüzde 2'sini geçmeyecek.

13. Bankaların kredi kullandırırken sormadan yaptığı zorunlu sigorta, düzenleme çerçevesinde artık tüketicilerin yazılı izni olmaksızın yapılamayacak.

Levent Gökmen/Ekonomist