Emlak Konut
06 Tem 2014 13:14
Son Güncelleme: 10 Oca 2019 01:27
‘Belediye pazar değerinin altında rayiç belirleyebilir’
GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Neşecan Çekici, belediyelerin belirlediği rayiç değerin genellikle gayrimenkul pazar değerinin altında olduğunu dile getirdi.
Soru: Satın alacağım gayrimenkulün değerini belediyelerdeki rayiç
değerine bakarak öğrenebilir miyim?
Cevap: Belediyelerin belirlemiş oldukları rayiç değerler, emlak vergisi kanununa göre taşınmazın yer aldığı cadde-sokağın belediyelerin takdir komisyonlarınca 4 yılda bir belirlenen arsa rayiç değeri ve bina metrekare inşaat maliyetleri hesaplanarak belirlenir. Bu rayiç değer genellikle gayrimenkulün pazar değerinin altında olup emlak vergi değerini yansıtır. Bu yüzden belediyedeki rayiç değer gayrimenkulünüzün değeri hakkında kesin fikir vermez.
Tapuda taşınmazın metrekaresi yazmaz
Soru: Benim elimdeki tapuda mülkümün metrekaresi 300 m2 yazıyor ancak benim dairem 300 m2 den küçük. Bu fark nereden kaynaklanıyor?
Cevap: Tapuda dairenizin metrekaresi yazmaz. Tapu üzerinde gösterilen, mülkünüzün üzerinde bulunduğu parselin alanıdır. Evinizin yasal alanını tapu müdürlükleri ve belediyelerde bulunan mimari projelerden öğrenebilirsiniz.
Üç farklı değerleme yöntemi bulunuyor
Soru: Gayrimenkulün değerini nasıl buluyorsunuz?
Cevap: Gayrimenkul değerleme değerlemesi yapılırken kullanılan Uluslararası Değerleme Standartları’nda belirtilmiş üç farklı değerleme yöntemi bulunur. Bu yöntemler ‘Emsal Karşılaştırma Yöntemi’, ‘Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi’ ve ‘Maliyet Oluşumları’ yöntemleridir. Emsal karşılaştırma yönteminde, değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılmasıyla ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması suretiyle değere ulaşılır. Maliyet yönteminde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti ve yıpranma payı göz önünde bulundurulur. Gelir kapitalizasyonu yönteminde ise mülkün getireceği net gelir, boş kalma, tahsilât kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilerek, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalar ve getirdiği net gelir kapitalize ederek bugünkü değere ulaşılır.
Teklif edilen miktar evin değerini değiştiremez
Soru: Benim mülküm için 200.000 TL teklif ettiler fakat ben satmadım. Bu durumda benim mülkümün değeri 200.000 TL’nin üzerinde diyebilir miyiz?
Cevap: Uluslararası değerleme standartlarında değer kavramının çeşitli tür ve tanımları vardır. Gayrimenkul değerlemede bahsedilen varlık değerlemelerinin önemli bir kısmı pazar değerini içerir. Diğerleri ise, özel durumlarda ve açıklanmış şartlar altında kullanılır. Pazar değeri, bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde nakit veya nakde eşdeğer koşullar altında gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi için takdir edilen tutardır. Bir mülkün değeri, belirli bir yatırımcı veya özel çıkarı olan bir potansiyel alıcı için, pazar değerinin altında veya üzerinde olabilir. Bu değer, pazar değeri ile karıştırılmamalıdır. Dolayısıyla mülkünüze bir teklif gelmiş olması mülkünüzün pazar değerini belirlemez.
Depremi ölçmüyor
Soru: Değerleme yaparken gayrimenkulün depreme dayanıklılığını da ölçüyor musunuz?
Cevap: Her değerleme yaklaşımının alternatif uygulama metotları vardır. Değerleme uzmanının yetkinliği ve eğitimi, yerel standartlar, piyasa koşulları ve kullanılabilir veriler hangi metot veya metotların kullanılacağını belirler. Fakat gayrimenkulün depreme dayanıklı olup olmaması değerleme uzmanının uzmanlık alanının dışındadır.
Cevap: Belediyelerin belirlemiş oldukları rayiç değerler, emlak vergisi kanununa göre taşınmazın yer aldığı cadde-sokağın belediyelerin takdir komisyonlarınca 4 yılda bir belirlenen arsa rayiç değeri ve bina metrekare inşaat maliyetleri hesaplanarak belirlenir. Bu rayiç değer genellikle gayrimenkulün pazar değerinin altında olup emlak vergi değerini yansıtır. Bu yüzden belediyedeki rayiç değer gayrimenkulünüzün değeri hakkında kesin fikir vermez.
Tapuda taşınmazın metrekaresi yazmaz
Soru: Benim elimdeki tapuda mülkümün metrekaresi 300 m2 yazıyor ancak benim dairem 300 m2 den küçük. Bu fark nereden kaynaklanıyor?
Cevap: Tapuda dairenizin metrekaresi yazmaz. Tapu üzerinde gösterilen, mülkünüzün üzerinde bulunduğu parselin alanıdır. Evinizin yasal alanını tapu müdürlükleri ve belediyelerde bulunan mimari projelerden öğrenebilirsiniz.
Üç farklı değerleme yöntemi bulunuyor
Soru: Gayrimenkulün değerini nasıl buluyorsunuz?
Cevap: Gayrimenkul değerleme değerlemesi yapılırken kullanılan Uluslararası Değerleme Standartları’nda belirtilmiş üç farklı değerleme yöntemi bulunur. Bu yöntemler ‘Emsal Karşılaştırma Yöntemi’, ‘Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi’ ve ‘Maliyet Oluşumları’ yöntemleridir. Emsal karşılaştırma yönteminde, değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılmasıyla ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması suretiyle değere ulaşılır. Maliyet yönteminde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti ve yıpranma payı göz önünde bulundurulur. Gelir kapitalizasyonu yönteminde ise mülkün getireceği net gelir, boş kalma, tahsilât kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilerek, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalar ve getirdiği net gelir kapitalize ederek bugünkü değere ulaşılır.
Teklif edilen miktar evin değerini değiştiremez
Soru: Benim mülküm için 200.000 TL teklif ettiler fakat ben satmadım. Bu durumda benim mülkümün değeri 200.000 TL’nin üzerinde diyebilir miyiz?
Cevap: Uluslararası değerleme standartlarında değer kavramının çeşitli tür ve tanımları vardır. Gayrimenkul değerlemede bahsedilen varlık değerlemelerinin önemli bir kısmı pazar değerini içerir. Diğerleri ise, özel durumlarda ve açıklanmış şartlar altında kullanılır. Pazar değeri, bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde nakit veya nakde eşdeğer koşullar altında gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi için takdir edilen tutardır. Bir mülkün değeri, belirli bir yatırımcı veya özel çıkarı olan bir potansiyel alıcı için, pazar değerinin altında veya üzerinde olabilir. Bu değer, pazar değeri ile karıştırılmamalıdır. Dolayısıyla mülkünüze bir teklif gelmiş olması mülkünüzün pazar değerini belirlemez.
Depremi ölçmüyor
Soru: Değerleme yaparken gayrimenkulün depreme dayanıklılığını da ölçüyor musunuz?
Cevap: Her değerleme yaklaşımının alternatif uygulama metotları vardır. Değerleme uzmanının yetkinliği ve eğitimi, yerel standartlar, piyasa koşulları ve kullanılabilir veriler hangi metot veya metotların kullanılacağını belirler. Fakat gayrimenkulün depreme dayanıklı olup olmaması değerleme uzmanının uzmanlık alanının dışındadır.