Bugün hava parçalı bulutlu, önümüzdeki günler de inşallah güneşli...

Prof.Dr. Gürsel Öngören

07 Eylül 2015 Pazartesi
Prof.Dr. Gürsel Öngören
Kasım seçimine kadar ekonomik beklentiler parçalı bulutlu. Sanayide mırıldanma başladı, otomotivde stoklar düşündürüyor. Suriye, IŞİD ve PKK derken turizmde sıkıntılar baş gösterdi.
Konut satışları yılın ilk döneminde iyi gitti ama genel ekonomide siyasi belirsizlik endişesi doğrultusunda durgunluk sinyalleri görünüyor.

İnşaat ve gayrimenkul sektöründe Haziran 2015 seçimleri sebebiyle yeni projelerde yatırımcılar frene basmış durumdaydı, bir de kasım seçimi çıkınca el freni çekildi.

Neticede, Kasım 2015’te yapılacak seçimler sonrası kurulacak hükümeti, 2015 yılında karşılanamayan beklentileri yerine getirip, 2016 ve sonrası için önemli bir iş yükü bekliyor.
Gayrimenkul sektörü, sanayi sektörü gibi genel ekonomiyi ilk durduran ve ilk kaldıran lokomotiflerden biri. Gayrimenkul ve inşaat sektörü milli gelirin %10’unu sağlıyor. Ekonominin %10’nun etkileyen bir sektörün tabiî ki devlet tarafından izlenerek, yönlendirilmesi ve teşvik edilmesi gerekiyor. Bu açıdan ilk olarak inşaatın ve imarın kurallarının koyulduğu yasa ve yönetmelikler çıkarılırken sektörün talepleri doğrultusunda yapılması gerekiyor.

Genel ekonomide likidite sağlamak için Maliye birkaç yıldır gayrimenkul sektörünü sıkıştırıyor. Özellikle inşaat sonucu oluşan yeni değer üzerinden, mülk sahibinin kazancında devletin gözü var ve Maliye bürokratlarının raflarında pek çok tasarı bekliyor.

Ancak vergiye ilişkin düzenlemeler yapılırken gayrimenkul yatırımlarının, inşaatın ve istihdamın önünün açılması gerekiyor. Özellikle konut yatırımcılarını caydıracak düzenlemelerden kaçınmak gerekiyor. Yeni hükümetin önündeki sıkıntılı konulardan biri de bu.
Yabancılara konut satışı fena gitmiyor ama her an çakılabiliriz. Özellikle güney illerimizde ve turizm bölgelerinde simsarlar ve dolandırıcılar tarafından yabancılar ciddi biçimde kazıklanıyor. Ya proje veya kaba inşaat üzerinden para toplanıp, yok olunuyor veya 100 liralık eve 100 lira daha simsar komisyonu eklenip, rayicin iki katı para alınıyor. Yabancı konut müşterilerinin algısı bozulmuş durumda. Yabancılara ev satışının sürdürülebilmesi için acilen devletin imalatçı inşaat şirketlerine sermaye rasyosu doğrultusunda bir sertifika vermesi ve bu yönde sertifikası olmayan inşaatçı şirketlerden konut almayınşeklinde gümrük kapılarında ve havalimanlarında broşür dağıtılması lazım ülkemize gelenlere.

Ek olarak yabancı gayrimenkul yatırımcılarını ülkemize çekmek için yabancı yatırımcıyı durduran engellerin kaldırılması önemli bir başka konu. Yabancı yatırımcılar İmar Kanunu ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'nda değişiklik bekliyorlar.
Can ve mal güvenliği riski taşıyan 6.7 milyon konutun yenilenmesi için ve kentlerimizdeki çirkin ve çarpık kentleşmeyi önlemek için kentsel dönüşüm projeleri önem kazandı.  Bu iş için 20 yıl için 1.5 trilyon liralık bir finansman gerekiyor. Bu işin finansmanına bankaları ve yabancı konut üreticilerini, getirdikleri fonlarla beraber sokmamız gerekiyor.

Bunun için de Kentsel Dönüşüm Yasasında acilen iyileştirmelere gitmek gerekiyor. Şu anda yargı kararları ile kentsel dönüşüm kilitlenmek isteniyor. Siyasi amaçlarla yargıya baskı yapılarak kentsel dönüşümün algısını bozacak şekilde yürütmenin durdurulması ve tedbir kararları çıkarılmaya çalışılıyor.
İnsanlar kentsel dönüşüm işlemiyor demeye başlarlar ve o algı oluşursa; tabutumuz olacak evlerde yaşamaya devam ederiz. Yeşilsiz, spor sahasız, tiyatrosuz, günde işe git-gele üç saat zaman harcadığımız çarpık kentlerde mutsuzlukla ömür tüketiriz.

Bu nedenle kötü niyetli kişilere koz vermeyi engelleyecek şekilde yasal değişikliklerin yapılması ve yargı mensuplarına yönelik olarak kentsel dönüşümün faydasının anlatılması gerekiyor. Riskli alan kararına güvenerek hak sahipleri ile anlaşma imzalayan belediyelerin, onlara her ay kira yardımı yapan Bakanlığın, belediyelerle anlaşma imzalayan inşaat şirketlerinin, riskli binaya güvenerek sözleşme imzalayan inşaat şirketlerinin kentsel dönüşümü durduran mahkeme kararlarına karşı korunması gereklidir.

İmar Kanunu’nda da yabancı ve yerli yatırımcılar için değişiklik gerekiyor. Öncelikle inşaat ruhsatı ile elde edilen yapılaşma hakkı “kazanılmış hak” olarak korunmalıdır. Danıştay’ın inşaat ruhsat iptali ve iskanı alınıp bitirilmiş yapıların yıkımı kararları karşısında; kazanılmış hak korumasına anayasal bir güvence sağlanması kanaatindeyiz. Aksi halde imar planlarının mahkeme kararlarıyla iptali sonucu veya belediyelerin imar planlarını sonradan değiştirmesi sonucu; imar planlarına güvenerek, inşaat metrekare hesabı yapan, buna uygun fizibilite sonucu arsayı alan bir şirket sürpriz sonuçlarla karşılaşabiliyor.

Tabii ki bu yönde açılan pek çok davada hukuka aykırı talepleri mahkemelerde reddettiriyoruz, ancak bu yönde bir politikanın kasımdan sonra yeni kurulacak hükümet tarafından yasal güvence olarak getirilmesi sektörün önünü açacaktır.
Sonuç olarak yabancı yatırımcı parasını ancak matematik şekilde ilerleyecek inşaata yatırır. Mahkeme kararı veya bürokratik kararlarla sürecin veya inşaatın durması riskine girmez. Yabancı ve yerli yatırımcıları bu risklerden korumak gerekir.

Vergi, kentsel dönüşüm ve imar konularında yasal değişiklik hazırlıkları 2014 yılındaki çalışmalarla netleşti. İçinde bulunduğum GYODER, İNDER, KONUTDER gibi Sektörün lider sivil toplum kuruluşları ilgili bakanlıkların üst yöneticileri ile benim de katıldığım toplantılar yaparak, bu kanun değişiklik tasarılarını inceleyip görüşlerini de devlete ulaştırdı. Bu tasarılar bir yıldır rafta. Kasımdan sonraki hükümetin bunları yasalaştırmasını bekliyoruz.

Son sözüm konut üreticilerine. Konut açısından pazara baktığımızda; halkımızın bir kısmında konuta harcayacak para var, bir kısmı da borçlanmakta sıkıntı görmüyor. Her yıl yaklaşık 700 bin ek konut ihtiyacı ve geleneksel olarak konutun yatırım aracı olarak görülmesi pazarı şu anda canlı tutuyor.
Ancak bu canlılığı devam ettirmek için, inşaat sektöründe bunca yıllık tecrübemle konut üreticilerine konutları fiyatlarken kirayı baz almayı öneriyorum. Konut fiyatı getireceği rayiç kiranın 250 katını geçmemeli; yani fiyatlamada çarpan maksimum 250 olmalıdır.

Gördüğünüz gibi, bugün hava parçalı bulutlu ama seçimler sonucu inşallah güneşli olacak.

EMLAKEKİ FACEBOOK'TA